王婷婷/文

“改善型產品開始當道?！边@是大多數業內人士對2015年成都樓市的感受。

伴隨成都居民收入和家庭財富的增長，政策層面的相對寬松，以及來自土地市場等積極因素的推動，2015年成都市場上改善型住宅“逆襲”，存銷比大幅提升。面對更高品質居住人群的改善型市場，也不可避免地產生更激烈的競爭。

　　改善型需求釋放

2015年，伴隨國家層面寬松政策的相繼出臺，成都房地產市場的措施也層出不窮。1月取消樓市限購政策，2月執行多年的“90/70政策”退出，3月二套房首付比例降至最低3成、二手房營業稅“5改2”，公積金做出7大調整，省內8個縣市出臺購房補貼……

宏觀層面，央行多次降準降息，二胎政策全面放開，各類政策利好效應疊加，《每日經濟新聞(博客,微博)》記者了解到，在成都住宅市場，雖然剛需依然是主角，但改善型需求大有反超之勢，首改和初級再改置業人群比重明顯提升。

中國家庭金融調查與研究中心的調查數據顯示：2015年，成都家庭多套房擁有率明顯上漲，在擁有房產的家庭中，仍有19%的家庭有購房打算。

“收入水平與購房能力有直接關系，隨著購房群體的收入水平提高，未來幾年，成都首改類產品將會有所提高?！变J理數據的評述源于其對成都家庭收入的調查結果：2015年，成都主力客群家庭的年收入為10萬~20萬元，占比38%；次主力客群家庭年收入為20萬~30萬元，占比21%。

伴隨收入增加和客觀需求的影響，2015年，成都有約17%的購房者出于改善居住環境而購房；近21%是因為結婚而購買改善型住宅；14%是為解決小孩教育購房。

值得注意的是，在成都市場中，純投資的購房比例已不足10%，進入“白銀時代”，購房者更多為自住購房，其中改善生活、工作、教育環境的需求愈顯突出。

“另外考慮到二孩政策的影響，成都‘小四房’的需求將進一步釋放，未來改需市場會誕生更多需求?！变J理數據品牌營銷中心總經理郭潔指出，需求釋放、政策刺激，加之高地價的影響，預計未來100~130平方米左右的產品將成為主力需求，改需型住宅主要分布在主城區及近郊部分資源、配套、交通優越的區域。

　　開發商“群攻”首改

隨著改善型產品購房需求的釋放，滿足該類需求的中大戶型產品供銷也大幅增加。

銳理數據的統計顯示，2015年，成都市場上，90~150平方米面積段的產品新增了970萬平方米，銷售面積則達到1112.6萬平方米，已超過了90平方米以下產品的供銷量。

此外，2015年，90~110平方米、110~ 130平方米、150~170平方米和170~200平方米，這四個面積段的產品出現銷量同比上漲，以及占比增長。特別是90~110平方米產品的銷量同比增長約6個百分點，占比則由2014年的21.9%增加到25.9%，增長最為明顯。相比之下，70~90平方米純剛需戶型的銷量同比下降了約2個百分點。

建筑形態的成交狀況，也能佐證改善型產品的需求在增加。

《每日經濟新聞》記者查閱中成房業的數據發現，無論是聯排別墅，還是花園洋房，多層和小高層產品，改善型物業的成交均出現上漲，這幾個類型產品的成交漲幅均超3成，其中洋房和超高層漲幅最高，達到36%。

“2016年，可以說是‘改善年’?！备卟咝略炊麻L廖建華直言，今年，更多項目會規劃改善型產品，開發商也多會把重點放在城區適合做改善型產品的板塊。

事實上，2015年，以大源、攀成鋼、萬年場為代表的改善型物業板塊呈現快速增長之勢，銷量和排名都大幅提升。

高策新源的數據顯示，2015年，上述3大板塊半年期的銷售套數就超2000套，大源更是達4485套，在各板塊中排名第四，超越臨近的剛需板塊“華府板塊”。而在2014年，大源板塊的排在第十五位，攀成鋼更是墊底，萬年場無緣TOP20。僅一年后，改善型住宅快速擠壓了剛需產品固有的市場份額。

此外，不僅萬科金域名邸、龍湖源著、萬科公園5號、保利兩河等高端改善型項目也迅速走熱。在成都2015年樓盤銷售榜單上，主打100~150平方米產品的南湖國際中心、中德英倫聯邦、鷺湖宮等也都位居前十，面向高端改善型需求的南湖國際中心全年銷售面積甚至達20.5萬平方米，銷量位居第二位。

“當前市場的產品結構愈發細分，加之政策一定程度上鼓勵改善型需求入市，積壓的需求開始釋放，改善型產品比例也將逐漸加大?！敝谐煞繕I總經理羅鳴表示。