□ 張慧芳／文

2014年市場先熱后冷，尤其是前兩個月持續火爆，但隨后受樓市下行影響，3月土地市場驟然降溫，二季度、三季度環比增速持續放緩，三季度急轉直下，市場加速趨冷，到年底部分城市尤其是一線城市又出現回暖，大型品牌房企扎堆搶地，地王頻現，北京（樓盤）、上海（樓盤）都誕生了歷史總價地王，市場可謂跌宕起伏，全年呈現淺“U型”走勢。

總體來看，2014年全國土地市場可謂低迷，成交量大幅萎縮，但土地價格依然保持上升趨勢，呈現量跌價升整體走勢。2015年土地市場一線城市雖開局火熱但整體慘淡，前三季度土地市場低位運行，三季度降幅趨緩市場企穩。

　　土地供求量回落

土地供求量同比大幅回落，但降幅逐季收窄，三季度市場逐漸趨穩。2015年1月－9月，全國300個城市共推出土地面積74748萬平方米，同比減少25％。

其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地，下同）推出面積23963萬平方米，同比減少31％。

按季度看，二季度和三季度土地供應量同比降幅較一季度分別縮小10個百分點和17個百分點以上，而土地成交量同比降幅較一季度則分別縮小2個百分點和19個百分點以上。土地市場逐季企穩。

2015年9月，全國300個城市住宅用地成交面積2237萬平方米，同比、環比分別增加13％和4％，已經轉負為正。

土地均價再創新高，三季度樓面均價大幅上漲，溢價率逐季走高，整體略高于上年。

2014年三季度、四季度全國105個主要監測城市地價環比分別上升0.78％和0.94％，連續11個季度加速上升，地價累計漲幅明顯。2015年這一數據除一季度微降外，二季度、三季度保持持續微升。

根據中國指數研究院的數據，2015年1月－9月，全國300個城市住宅類用地成交樓面均價為2108元/平方米，同比上漲22％。分季度看，土地成交樓面均價同比漲幅第一季度尚為負值，二季度即轉負為正達11％，三季度則大幅上升至34％。

2015年1月－9月，全國300個城市住宅類用地平均溢價率18％，同比上升5個百分點。從較長時間段分季度看，2015年前三季度百城住宅用地平均溢價率處于2011年一季度以來的較高水平，并逐季走高，三季度達到該時間段內的最高水平。

2015年前三季度，全國土地市場在樓市相對低迷房價基本穩定，尤其是二、三、四線城市房價持續走低的情況下，住宅用地樓面均價整體水平依然繼續上漲達22％，再創歷史新高，地價與房價走勢背離現象更加顯著。

2014年土地出讓金總額再超4萬億元；2015年前三季度出讓金大幅縮水，但降幅逐季收窄，三季度轉負為正。2014年，土地出讓金再超4萬億元達4.26萬億元，創歷史新高，與2013年相比上漲3.4％（圖1）。

根據中指數據，2015年前三季度全國300個城市土地出讓金總額為13507億元，同比減少23％。其中，住宅用地出讓金總額為9478億元，同比減少19％。其中一季度，同比大幅下降41％，二季度降幅收窄10％，三季度止降轉升，同比上漲15％。

各能級城市：土地市場分化進一步加劇，一線城市供應稀缺競爭激烈，二三四線城市供應充足市場低迷。2015年1月－9月，一線城市土地市場受政策及供地影響呈現一定波動，供需量及出讓金同比均大幅下降，成交均價則小幅上漲。

近年來房企在一線城市積極拿地擴儲，土地市場仍然供不應求，一線城市成交量下降主要是供應稀缺所致。二線城市以分化為主，各項指標同比漲跌互現，均價及溢價率領漲，三季度市場表現較突出；三四線城市同比仍呈降勢，但降幅均較上半年收窄。

分析認為，一線城市和部分熱點二線城市土地成交面積下降主要是因為土地供應稀缺，大部分二線和三四線城市成交下降則主要是因為需求不足。據計算，一線、二線和三四線城市土地成交面積與土地推出面積（即實際需求與供應面積之比）分別為91％、83％和70％，溢價率亦依次降低，說明土地市場分化仍在加劇。

開發商土地購置：購地面積同比大幅下降，購地轉為謹慎。

2015年1月－9月，房地產開發企業土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8％，降幅比1月－8月擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5％，降幅擴大2.9個百分點。但大型品牌房企在一線及重點二線城市拿地并不手軟，致使高價地頻出，地王也不鮮見。

　　當前土地市場存在的問題

（一）土地市場正常調整理性回歸的過程被干擾

2004年以來，我國土地市場基本處于過熱狀態。經過十年的發展，目前已經具備了理性回歸平穩發展的內外部條件：

其一，2010年左右中國城鎮居民家庭住房戶均套數已經達到1.0套，人均住房面積已經超過30平方米，告別了住房短缺時代。

其二，2010年以來，住房銷售速度只有供給速度的50％，目前多地庫存接近歷史高位。

其三，經過多年的持續快速上漲，且地價上漲指數一直高于房價上漲指數，致使目前的地價已經過高且上漲乏力（同時占房價的比重過大使得房價過高且難以下降）。

在這種情況之下，土地市場進行自我調整和平衡是市場進行資源配置的正常反應。但由于地方政府土地財政依賴嚴重而試圖繼續推高地價，這勢必會擾亂土地市場的自我調整節奏。事實證明，2015年的土地市場依然沒有得到自我調整的機會。

（二）地價累計漲幅明顯，地價與房價走勢背離幅度不斷加大，樓市風險進一步加劇

2015年前三季度，住宅用地在成交面積同比大跌35％情況下，樓面地價同比卻上漲了22％。地價累計漲幅明顯，與此同時，房價相對穩定，致使原本就背離的地價與房價走勢背離幅度不斷加大，樓市風險進一步加劇。

這固然與土地的稀缺性、不可再生、不可代替等屬性，以及市場依然看好未來房價有關，但更主要的是由地方政府完全壟斷土地一級市場并采取招拍掛出讓方式造成的。由此，地價繼續成為推高房價和房價過高的主體因素。

資料表明，三季度住宅地價環比增速繼續上升，增幅超過商服、工業地價，一線城市環比增速更是遠超過二三線城市。這無疑會繼續推高房價。

在目前住房已經相對過剩、庫存量居高不下、經濟發展進入中速新常態的情況下，繼續推高地價進而推高房價，無疑使正在調整的樓市孕育著更大的風險。

（三）一線城市土地供應過少，部分二線及三四線城市土地供應嚴重過剩

2010年－2014年，我國住宅用地供應總量大幅增加，但結構失衡。五年間，全國住房用地供應總量約有60萬公頃，平均每年供地12萬公頃。而所供應的大量土地主要集中在部分二線及三四線城市，一線城市占比較小。2015年，一線城市居住用地供地量進一步下降。

據資料，三個一線城市2015年計劃供應居住用地為北京1200公頃，同比下降27.27％；上海600公頃，同比下降20％；廣州（樓盤）524公頃，同比下降24.21％。

根據國家統計局公布的數據，截至2015年9月底全國在建施工面積已經達到69.3億平方米，即使按照歷史高峰的2013年商品住房竣工面積7.8億平方米計算，在建施工住房面積也需要8.89年才能竣工。表明目前在土地供給總體上大于需求的情況下，一線城市土地供應過少，部分二線及三四線城市土地供應嚴重過剩。

（四）土地市場“雙層分化”進一步加劇，一線及熱點二線城市寡頭壟斷現象愈加明顯

所謂“雙層分化”，即指在不同類城市和不同類企業之間的分化。在不同城市之間，2015年前三季度，土地市場延續并加劇了自2012年四季度以來的分化態勢，不同能級的城市冰火兩重天。

2015年前三季度一線、二線和三四線城市土地成交面積與土地推出面積之比（即實際需求與供應面積之比）分別為91％、83％和70％，溢價率亦依次降低，分別為21％、8％、6％，說明土地市場分化仍在加劇。

在人口流動、土地資源稀缺程度和產業集聚等因素的影響下，不同類城市之間土地市場分化更加明顯。一線城市和部分二線熱點城市因為供應過少而量跌價升，三四線城市和大部分二線城市因為需求不足市場冷清而量價齊跌，土地市場分化進一步加劇。在不同類企業之間，大型標桿房企寡頭壟斷現象日趨明顯，中小房企越來越失去競爭力。

　　土地市場成交量萎縮

土地市場成交總量或會萎縮，價格或繼續保持高位調整態勢。根據上述分析，預計2015年四季度土地成交或將持續低位，2015年整體成交規?；虿粫黄粕夏晁?。

2016年，全國市場仍面臨高庫存壓力，去庫存仍是市場主基調，房價仍存在下行壓力。由此傳導效應，土地市場也不會有什么熱度，土地市場成交量或會萎縮，但由于土地市場行政壟斷等原因，土地價格或高位調整，溢價率或會走低，底價、流拍現象或會增多。

土地市場或會繼續分化并將進一步加劇。

各能級城市繼續橫向分化，二線城市之間縱向分化也將加劇?；诟鞯厝セ瘔毫Φ牟町?，未來不同城市土地價格走勢將繼續呈現分化。

市場的自行調節將促使城市分化加劇。預計一線及熱點二線城市優質地塊仍將是房企必爭之地,價格或會以較大幅度上漲，溢價率或會繼續走高，但三四線城市和大部分二線城市價格會基本穩定，低溢價成交地塊將繼續成為主流。

整體來看，不同城市土地市場仍將演繹冰火兩重天，馬太效應更加明顯。

一線和部分熱點二線城市土地市場或進一步走向寡頭壟斷。近年來，一線城市和部分熱點二線城市土地價格一路走高競爭激烈，只有實力雄厚、資金充裕的房企才有能力競得。

此類房企多數為“國字號”企業，個別為金融險資類企業，而極少數為民營房企，諸如保利、遠洋、萬科等標桿房企。

同時，隨著地價的攀升和分散風險的需要，寡頭聯合拿地的趨勢明顯，寡頭之間的強強聯合占比也在逐步提高。在大型房企強強聯合的情況下，土地市場進入門檻越來越高，中小房企想躋身其中顯得更加困難。2015年，這一趨勢正越來越明顯，預計未來土地市場寡頭化現象會進一部加劇而進入寡頭時代。

　　推動土地市場理性回歸

目前我國土地市場已經具備了理性回歸平穩發展的內外部條件，當前的市場整體回調主要是市場周期性調整和理性回歸走向“新常態”的反映。

現在的問題是政府如何認清當前土地市場的形勢，密切關注市場異動，采取好的政策讓當前土地市場的周期性調整得以進行，并如何讓土地市場周期性調整的成本或損失降低到最小程度。

尤其是三四線城市市場的調整不應該被短期結束，不經過一次充分的市場調整，只恐怕未來再調整的程度會更加劇烈。

特別指出，調控時地方政府和中央政府利益不甚一致，調控效力往往大打折扣，但救市時兩者利益卻高度一致，救市效力會加倍增強。尤其是中央政府旨在阻止市場過快下行所采取的微刺激傳導至地方政府可能會成為中刺激、強刺激，因此要注意把握力度。

建立新的土地出讓金分配機制。由于土地財政依賴和土地金融需求，我國地方政府具有推高地價的強烈欲望。這使得我國多年以來地價指數一直在房價指數之上，且地價領跑房價越來越快，這也是造成目前低價房價背離的主要原因。

為減低地方政府推高地價的強烈欲望，以及遵循土地“漲價歸公”的理念，建議結合深化財稅制度改革，建立一套類似超額累進稅率一樣的地方政府土地出讓收入上繳制度，或將樓面地價年增長率超過房價年增長率所增加的土地出讓金上交中央財政（用以補充社會保障養老金、慈善基金或補貼三農等）。

精算各類城市供地計劃，通過優化供地計劃實現土地市場有效供給。土地供應方面，在發揮市場機制作用的同時，應更注重根據各地社會經濟發展狀況、人口狀況、房地產市場運行態勢、用地需求與結構的變化，合理調整供地數量、類型、節奏，滿足當前及未來土地市場平穩發展的需要。按照住房需求量、可售房源與土地存量一定比例關系測算住房上市量缺口，結合城市、區域土地供需情況，編制好土地供應計劃。經過測算，需要繼續加大土地有效供應的一線城市和熱點二線城市，在提高集約節約利用存量建設用地效率的同時，適當增加其新增建設用地指標。

相比之下，減少甚至凍結土地供應已經過剩甚至嚴重過剩的三四線和部分二線城市的土地供應，抑制市場進一步分化，實現土地市場有效供給。

對于已經列出改革時間表和內容的如財稅制度改革、戶籍制度改革等抓緊落實。

對于尚無時間表的如集體經營性建設用地入市制度、房地產稅、基本住房保障法等的出臺列出時間表并逐步扎實推進，以穩定預期；建立健全社會房產、信用等基礎數據統一平臺，推進部門信息共享等多項關于房地產市場的內容，使長效機制同時成為目前短期調控措施的一部分。

作者為中國社會科學院城市與競爭力研究中心研究員、寧波（樓盤）大學法學院公共管理研究所所長