這兩年首創在上海（樓盤）的品牌并未落地，市場對其關注度較低。再次拿地之后，首創將如何在“上海攤”上演一場掘金記？

觀點地產網 寒冷的冬季，一線城市的土地拍賣卻總能讓人忘卻溫度。

1月27日下午，在溫度為7攝氏度的上海，位于青浦區徐涇鎮的一宗普通商品房用地的拍賣，持續50分鐘，歷經46輪舉牌，最終由首創以5.35億元擊敗10家房企競得，該地塊樓板價約28530元/平方米，創下徐涇鎮地塊樓板價新高，溢價率則達61%。

這是首創進入上海第四個年頭拿的第一宗地。進入上海兩年多，首創已將上海置于與北京（樓盤）同等輕重的地位。不過，有業內人士認為，這兩年首創在上海的品牌并未落地，市場對其關注度較低。

再次拿地之后，首創將如何在“上海攤”上演一場掘金記？

首創溢價滬上奪地

關于首創在1月27日拿下的這塊地，現場消息稱，這塊上海青浦區徐涇鎮A5沈海高速公路西側的A-2-4(1)地塊，共吸引了首創、東原、旭輝、遠洋、新城、綠地、金地、碧桂園、正榮、大名城(600094,股吧)、K2等11家房企競拍。

觀點地產新媒體查閱出讓公告顯示，這塊地東至A5沈海高速公路，南至規劃道路，西至A-2-2地塊，北至牛橋港?？偝鲎屆娣e約1.70萬平方米，容積率1.1，起始價格3.32億元，起始樓板價約1.77萬元/平方米。

地塊的周邊，項目類型多以別墅為主，大華西郊別墅、南山雨果、虹橋正榮府多個項目就在其附近，據上海鏈家研究部數據，目前這三個項目的售價分別為4.6萬元/平方米、3.5萬元/平方米和3.2萬元/平方米左右。

值得注意的是，該地塊預售合同中明確表明，地塊建筑限高24米，并且中小套型（90平方米以下）住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積55.0%。

也就是說，盡管有著1.1的低容積率，但地塊要求限制了其中小面積房源套數的比例。上海鏈家市場研究部分析師朱萍隨后表示，結合高度限制和中小戶型的限制，該地塊未來在操作層面上會遇到一定的難度，由于目前上海仍然嚴格執行限購政策，并且在短期內松綁可能性不大的情況下，因此該地塊效仿此前龍湖滟瀾山出現一房兩證的情況不會出現，未來該地塊可能會建造以別墅和花園洋房相結合的產品。

此外，上海鏈家研究部總監陸騎麟在接受觀點地產新媒體采訪時還表示，徐涇整個區域的發展需要一定的時間，首創在這個時候拿地，相對來說未來成本會比較高，拿地風險較大?！皟r格有點偏貴，開發商的盈利能力可能會有一定的問題，地塊雖然離大虹橋比較近，但大虹橋的發展速度較慢，后面市場的不確定性較大，而且目前是房地產市場最高的一個點，開發商在這個點拿地風險較大”。

對于市場上各種看法，首創置業北京資本中心助理總經理蔣松濤則在接受觀點地產新媒體采訪時回應稱，與這些市場分析不同，首創對自身、對地塊以及地塊的區域位置有著自己的看法，“北京四五環的地都拍到4、5萬的地價，北京的四五環也就相當于上海的外環，基于核心一線城市的房價來說的話，只要作出是精品的住宅，這個價格還是有空間”。

不過，首創在上海的許多項目都為與其他房企進行合作開發，與其有過合作的包括龍湖、旭輝、新城發展等，而該地塊，據蔣松濤透露，首創打算自己獨立操盤。

習慣了合作開發的首創，在還算剛起步的上海進行獨立操盤，是否行得通？蔣松濤稱，該地塊規模較小，容易操盤，“賣到4、5萬風險不大”。此外，其還稱將會利用該地塊做一個低密度的高端產品，打造出徐涇區域的精品住宅。

北京貝勒上海掘金

觀點地產新媒體了解到，首創第一次進入上海要追溯到2013年。彼年11月18日，首創以17.7億元競得上海松江區一商住用地，樓板價1.42萬元/平方米，溢價67%。

如今，首創進入上海已有兩年，據觀點地產新媒體查詢，2015年1月開始，首創官方網站公布的月度經營報告中的簽約金額分布圖首次出現了“上?！弊盅?。其公布的2016年1月通訊顯示，截至2015年12月底，公司全年累計簽約金額約人民幣325.1億元，其中上海占13%，金額約為42億。

蔣松濤稱，首創已將上海擺到一個非常重要的戰略位置，2015年，首創在北京和上海兩大區域的投資占總投資的80%。說起上海團隊，蔣松濤則是贊不絕口，“上海團隊2015年在整個公司來說表現比較突出，比北京表現得更為突出，北京區域的目標是350億，現在是實現325億，沒有完成目標，而上海以及天津（樓盤）區域的表現把公司整個業績帶起來了”。

其還提到，首創2013年布局的項目2015年開始銷售，“整個利潤表現還是可以的”。據觀點地產新媒體查詢，首創2013年拿的松江地塊項目，即首創錦悅已在2014年12月26日首次開盤，而在2015年8月7日其還加推了花園洋房和小高層，目前均價為2.28萬元/平方米。

不過，關于這個項目的銷售情況，市場上并未有太多的消息。陸騎麟在接受觀點地產新媒體采訪時也提到，目前首創的項目并沒有特別受到關注，“市場對其的關注度還不是太高”。

對此，蔣松濤則稱，首創已經開始在打造上海的標桿項目?！拔覀內ツ暝谏虾Ｆ經瞿昧艘粔K地，是可以做成標桿的地，那個項目位置比較好，通過那個項目我們希望整個品牌在上海能夠更靠前一些?！?/p>

據觀點地產新媒體查詢，2015年6月，首創以總價34.54億元成功獲取上海楊浦平涼地塊，該地塊位于上海市區核心地段，臨近地鐵4號線、12號線及大連（樓盤）路隧道，項目規劃總建筑面積11.3萬平方米，地上建筑面積8.1萬平方米，首創將該項目定位為高端首置首改住宅+準甲級寫字樓，成為首創2015年在滬主要的操盤項目。

除要提高品牌認知度外，首創還曾公開表示公司在上海的目標是“挺進上海市場TOP10”。首創置業上海公司總經理李旭華就曾表示，要在上海市場保持穩步的發展，實現目標，還需要“拼命地拿地，把項目建好”。

不過，在一線城市拿地可沒那么簡單。蔣松濤表示，目前公司在上海拿地的策略為，一是于公開市場進行拿地，二是與上海政府合作，做一級開發的嘗試。蔣松濤透露：“我們正在和上海市相關政府對嘗試一級開發進行討論，可能會沿用北京的模式，目前已取得了一定的進展，但還沒有最終形成合作?！?/p>

對于未來，蔣松濤則表示，會繼續加大對上海區域的投資，用股權合作的方式來開展項目仍是公司2016年的策略方向，項目方面則仍以住宅為主。不過，其還透露，首創也在關注上海較為核心地區的，尤其是地鐵上蓋的綜合物業，“有好的綜合物業項目會進行投資，如果投資的話量不會小”，蔣松濤說。