在節前“降首付”、節后“降契稅”兩波利好政策的刺激下，全國范圍內樓市大分化的趨勢進一步加?。阂痪€城市庫存大降，房價持續瘋漲，而亟待去庫存的三四線城市房價卻仍“未見底”。

據報道，綜合機構最新數據和受訪業內人士的看法來看，2016 年的樓市，將呈現一線堅挺、二線復蘇、三四線持續承壓的局面。而相應的，房價也將在城市分化、區域分化的道路上越走越遠。

一線城市房價“不封頂”

市場機構的最新數據顯示，一線城市住宅庫存全部降至十個月以下，上海只夠賣3.7個月。具體來看，截至2016年1月，上海商品住宅消化周期已經降至3.7個月；北京的消化周期為9.2個月；廣州的數據顯示為7.5個月；深圳商品住宅消化周期為8.7個月。

媒體稱，庫存難題似乎特指三四線城市，與一線城市沒有半毛錢關系。遠離庫存難題的一線城市，房價還在延續去年年尾的漲勢，繼續“高開高走”。

數據顯示，1 月上海商品住宅成交均價為3.59 萬元/平方米，環比上漲6.9%，同比上漲24.9%。這個數據也創出了上海商品住宅均價的歷史新高。

年前首付門檻的降低及年后房地產交易環節契稅、營業稅優惠政策的出臺，雖然主要針對的并非一線城市，但市場心理開始發生變化，一線城市二手房交易已進入“賣方市場”，更多房東開始惜售觀望，市場房源越來越少。

過去一年，上海以超過1.4萬億元的總成交金額成為全球最大房地產市場，成交量也創出歷史新高，成交均價同比上漲18%，而對于市區的中高端樓盤成交均價同比不乏超過50%的增加。比如普陀位于中環的某樓盤，一套140平方米的房屋，2015年初銷售價格為500萬元，今年初則賣到了800萬元。

業內專家稱，上海去庫存周期明顯偏小，這是上海近期房價瘋狂上漲的重要原因所在。從實際情況看，上海目前最大的問題不是去庫存，而是需要積極補庫存。否則后續房價上漲的壓力會繼續增大。

此外，某統計數據稱，今年1 月北京純商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交6462 套，成交面積67.37 萬平方米，環比分別下滑34%、37%，同比分別增加28%、16%。與此同時，1 月北京商品住宅成交均價為3.04 萬元/平方米，環比、同比均出現下滑。雖然相比2015 年年底的成交旺局，1 月成交量有所下滑，但是與去年同期相比卻處于高位水平。

亞豪機構市場總監郭毅分析認為，每年的1 月與2 月份由于受到“春節大遷徙”的影響，北京房地產市場均處于一年內的低位水平，但是從同比數據來看，2016 年的1 月成交情況可以稱得上是“高起點”。

深圳房價繼續高歌猛進。根據深圳市規劃和國土資源委員會發布的數據，1 月深圳新房成交均價再攀新高，已達4.65 萬元/平方米，同比上漲74.27%，環比增長9.51%；二手住宅1 月共成交15159 套，同比上漲74.12%，環比增長19.43%。

《人民日報》今日刊發時評稱，中國的房地產市場有著鮮明的地域特點，房價過高和庫存過多都不是全局性問題，解決問題要因地施策，留下彈性空間。比如，此前出臺的降低購房首付、契稅和營業稅的政策，就把北上廣深等地排除在外。同理，化解庫存既沒有萬能藥，也沒有速效藥，各地結合實際探索出的經驗，才最有效。

三四線城市依然面臨庫存難題

穆迪助理副總裁、分析師劉致伶據記者表示：“中國政府將繼續采取措施降低國內住宅庫存總體水平。”穆迪還在報告中指出，三四線城市面臨的庫存風險較高，這體現為這些城市的房價承壓，住宅銷售緩慢。

中國指數研究院的數據顯示，2015年，三四線城市共推出土地面積69762 萬平方米，同比減少14%；共成交土地面積49652 萬平方米，同比減少18%；土地出讓金6554 億元，同比減少19%。

三四線城市的高庫存反向成為土地市場的壓力。例如徐州，根據中國指數研究院的數據，截至2015 年底，該城市商品房可售面積為2085萬平方米，去化時間達22 個月。同時，徐州自2010 年以來土地成交量較大，住宅用地成交面積與商品住宅銷售面積的比值高達5.6，土地庫存高企，已超出市場的消化能力。

更有開發商選擇了從部分前景較差的中小城市抽身離場從而斷臂求生。2016 年伊始，已出現房企在三四線城市退地的案例。

1月18日，深圳控股宣布其下屬公司與廣東省河源市地方政府簽訂協議，將河源塞納灣未開發土地退還給當地政府。根據協議，地方政府收回未開發土地約62萬平方米，并在通過招拍掛方式重新出讓后，退還地價款約為人民幣6.99億元。

“一線城市受資源稀缺限制，仍為房企必爭之地，高地價向遠郊區蔓延，品牌房企繼續深化一線城市布局，聯合體拿地的形式將日趨普遍。三四線城市由于去庫存壓力，市場供需及價格仍會維持較低水平。”中國指數研究院在報告中這樣說道。

不過，面對一線城市越來越高的地價，一些品牌房企也開始持謹慎態度。孫宏斌曾據記者表示：“2016 年我們買地會更小心，一定不能把自己弄進坑里，拿一塊很貴的地讓自己陷在里面，要控制風險。”