全面實施營改增試點施行后，中國有望同140個已全面實施增值稅的國家實現稅制接軌。

時代周報記者 伍谷戈 發自上海

3月18日，在看完國務院常務會議發布的“營改增”通知后，中國金茂的中層人士張凱（化名）舒了一口氣。

通知給出了明確的時間表，自2016年5月1日起，全面推開營業稅改征增值稅試點，其中，建筑業和房地產業稅率最終落定在11%，金融業和生活服務業則適用6%稅率。

這是“十二五”規劃未完成的“尾巴”。今年以來，“營改增”再度高頻率地出現在國務院總理李克強、財政部部長樓繼偉和國稅總局局長王軍等的講話之中。中央給出的政策基調是“確保所有行業稅負只減不增”。高層傳達的信息表明，“營改增”一役是“軍令狀”，今年必須完成。

“不管怎么樣，總算盼來了。”張凱對時代周報記者說。他所在的公司在此之前曾作為房地產行業代表單位，參與了財政部關于營改增政策咨詢會議。在去年更早的時候，內部已經將其作為重要事件進行營改增預案的制定，“至少不至于太手忙腳亂。不過依舊不是件輕松的事情”。

據時代周報記者了解，“營改增”本用心良苦，但在巨變面前，市場上仍然對減稅存在疑問。房企借助“營改增”實現“鳳凰涅槃”為時尚早，在消化政策細則的同時，更多的是期盼后期文件的盡快出臺。此外，過渡期土地使用稅和土地增值稅去留問題、地方稅收體系建設問題以及對于未完工工程和未開發完的房地產樓盤處置等都有待被更進一步解決。

財務體系遇變

事實上，全面實施營改增試點施行后，中國有望同140個已全面實施增值稅的國家實現稅制接軌。不過，相比較而言，中國版本的“營改增”被認為最為復雜。在細則推出至全面實施的過渡期內，房企存在不少的挑戰。

根據時代周報記者目前了解的情況看，以中國金茂為代表的一部分房企已經在2015年就開始進行一些準備工作，而一部分房企尚在等待后續細則正式推出后作相應的調整。

“營改增”后對財務體系帶來的新要求，是不少房企提前準備的原因。

目前，我國兩大主體稅種為營業稅和增值稅。“營改增”，即原來按照營業稅征收改為按增值稅征收，這將在一定程度上直接改變房企會計核算體系。

據了解，營業稅對營業額直接征稅，核算模式相對簡單。而增值稅采用抵扣核算模式，需增加不少會計科目，賬務處理難度明顯加大。此外，稅制改道后同步帶來報稅系統、認證抵扣、稅款繳納等操作方面的新改變。

“財務報表數據會因為核算方式而發生變化。”張凱分析表示，此前不少項目預增以11%為基準，沒有考慮到進項部分的抵扣，而實行“營改增”后一些稅項明確不能抵扣。

張凱預測，因為“營改增”納入了建筑行業和金融服務業，從而極大可能帶來銷售回款與支付價款的聯動變化，“這對于不少房企來說，將倒逼他們對稅務管控進行改進”。

實際上，有不少房企已經從去年開始成立了單獨的稅務部門或者專案小組，開展包括對收入、利潤、稅負、現金流可能影響的數字模擬工作。就此，在今年3月的業績發布會上，旭輝總裁林峰向時代周報記者在內的諸多媒體作了確認。

目前，房企成本主要來自土地成本、實際建筑安裝成本、融資成本三部分。其中，最大成本支出是地價和融資成本。而本次的“營改增”在“土地出讓金能否進行抵扣上”給予了一劑強心針。

從發布的細則來看，并沒有將土地出讓金作為進項可抵扣處理，而是規定在銷售額中可扣除向政府部門支付的土地出讓金。事實上，如果用進項稅抵扣的方式，企業在交土地出讓金的時候需要先交增值稅才能拿到專用發票，而政策規定銷售收入可以在扣減土地出讓金之后差額征收增值稅。

中國社科院財經戰略研究院研究員張斌對外做了一個簡單的說明：房地產開發商如果花1億元買地，蓋完房子賣出去3億元，以2億元來算銷售額，這就解決了土地出讓金沒有發票不能抵扣的問題。

稅負上升的擔憂

現在市場依舊發酵著對于稅負上漲的擔憂。

畢馬威研究報告指出，由于實施營改增的時間非常緊迫，企業可能無法就許多已經簽訂的合同轉嫁增值稅，此外我國還不是“純粹”的增值稅體系且確實存在由企業承擔稅負的先例。因此，稅負受到每個企業自身增值稅管理能力或其與客戶、供應商的商業談判能力的影響。

“若企業沒有足夠的進項稅抵扣成本，或相關過渡政策力度不夠，減負極有可能變成加負。”這是時代周報記者從市場對政策開發性解讀中，得出的一個集中性的看法。

目前不少房企在建安成本上有所擔憂。普遍的觀點認為，若建筑行業和房地產行業分開征稅即形成建安鏈條封閉，則不會對房企成本帶來太大的影響，反之則亦然。

按照申銀萬國發布的研究報告，建筑企業稅負的核心因素是可抵扣比例。在建筑企業平均15%的毛利率估算模型下，可抵扣比例需要大于56%才可以達到減稅的效果，毛利率越高，需要的可抵扣比例就越大。

在此前的測算中，建筑業被認為有稅負上升的擔憂，不無道理。

按照新意見，建筑業營業稅稅率從原來的3%提高至11%，但當中占比較高的人工成本無法抵扣，砂石輔料無法取得增值稅發票。這就導致商品混凝土進項抵扣率低等將成為建筑業營改增后稅負上升的主要因素。此外，供貨商若能被允許提供增值稅專用發票，是保證建筑行業能否進行稅抵扣的重要一環。

“這是由建筑行業本身的性質決定的。一來建筑行業本身普遍存在分包情況，而分包商多數為小規模納稅人，無法作為獨立主體，開具增值稅專用發票；二來建筑行業一般是先墊款。項目如果不能賣出去，抵扣不成立，減稅不成立。”有不愿具名分析人士對時代周報記者表示。

而和房地產業一樣，建筑業也有類似的“老項目”過渡政策。細則規定，一般納稅人以清包工方式提供的建筑服務、為甲供工程(發包)提供的建筑服務，可以選擇3%征收率的簡易計稅方法計稅。

不過由此也帶來了新的挑戰，必須要承認的事實是，房地產企業一般會在不同城市有不同項目。“各項目公司如何開出合規的增值稅專用發票，并且能夠及時匯總到公司報賬，是管理上的一大難題。”張凱對時代周報記者表示。

此外，市場還有另外一個層面的顧慮。通常情況下，一般地產項目周期都不會少于兩年，利息費用是項目成本一項，至少超過5%費用。如果銀行業“營改增”晚于房地產業，地產將還需負擔利息費用中因“營改增”上漲的部分。

利好商業地產

盡管如此，不少業內人士還是從“營改增”中解讀出了對商業地產的利好。

按照“營改增”規定，對于在2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日后取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分兩年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。取得不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產，不包括房地產開發企業自行開發的房地產項目。

這就意味著，購置商業地產及產業地產等不動產，將和購置設備一樣進行增值稅抵扣。

高和資本董事長蘇鑫認為：“由于營改增允許企業將購置商辦物業用于抵扣增值稅，將刺激公司購置辦公樓。”

一般情況下，商業項目的平均地價水平和平均建造成本往往高于住宅項目，而“營改增”后，這些高額的建安成本都可以在前期就抵扣掉，大大減緩商業地產商的資金壓力。

不過，蘇鑫對時代周報記者表示，營改增可能增加一些房企稅費，“這一政策的執行細則較為復雜，但可以認定，對住宅市場影響甚小，在住宅再遇調控寒流后，受利好影響，一度市場遇冷的商辦可能再度迎來反彈。”

事實上，目前商業地產庫存問題不容小覷。按照中國商業地產聯盟的統計數據，商業地產待售面積為2.7億平方米，住宅待售面積為4.5億平方米。一年的房地產銷售量12.8億平方米，當中11.1億平方米是住宅，只有1.7億平方米是商業，從待售面積來看，住宅占比遠遠小于商業地產，但是庫存當中35.7%是商業地產。對此蘇鑫認為，不排除不少企業會加快進行商辦物業購置的步伐。