物業客服部的維修工作內容-物業客服部的維修工作內容是什么

小區物業專項維修資金使用流程

為了加強物業專項維修資金的管理，保障物業服務區域共有物業的正常使用，維護物業專項維修資金共有人的合法權益，根據《深圳經濟特區物業管理條例》及《深圳市物業專項維修資金管理規定》等法律法規的規定，結合小區實際情況，制定本流程。

一、應急維修

根據《深圳市物業專項維修資金管理規定》中第二十四條規定【應急情形】物業管理區域出現下列情形，須立即消除安全隱患的，物業服務企業可以申請應急使用物業專項維修資金：

（一）物業的天臺、外墻等共用部位發生嚴重滲漏的。

（二）電梯發生沖頂、蹲底（墜落）及其他故障，可能危及人身安全的。

（三）消防設施設備出現功能故障，存在重大安全隱患的。

（四）樓體等共用部位墻面飾面有脫落危險，玻璃幕墻炸裂，地面塌陷等危及公共安全的。

（五）共用部位的樓地板、扶梯踏板、陽臺、曬臺、扶梯等存在脫落危險，危及人身安全的。

（六）未向供水部門辦理產權移交手續的供水主管道、進水管、水泵泵體、泵電機等用水設施設備發生故障，導致供水中斷的。

（七）未向供電部門辦理產權移交手續的高壓柜、環網柜、變壓器、線路等供電設施設備發生故障，存在用電安全隱患的。

（八）未向供水部門辦理產權移交手續的專用排水設施因坍塌、堵塞等造成功能障礙，危及公共安全的。

（九）其他共用部位及共用設施設備出現安全隱患，危及公共安全的。

發生前款規定情形的，物業服務企業應當采取緊急處置措施、開展應急維修，并告知業主委員會，業主委員會應當對維修事項和緊急情形予以確認。

物業服務企業同時應書面告知物業管理區域所在地的區住房和建設部門和街道辦事處。應急處置費用可從物業專項維修資金中列支。

物業管理區域無業主委員會的，應當告知所在地的街道辦事處。業主委員會無正當理由不對維修事項和緊急情形予以確認的，所在地街道辦事處可據實代為確認。

物業專項資金應急維修流程如下：

流程說明

1、項目立項

1）接到房屋滲水、給排水等應急維修項目報修，24小時內組織查看原因，確定維修責任范圍。

2）報告街道辦及社區工作站組織安排現場聯席會，確認是否啟動應急維修流程，時間需根據街道辦安排確定。

2、維修方案

3）制作申報應急維修文件資料與維修方案。7天內。如遇現場較復雜情況，30天。

3、造價

4)物業管理處安排施工單位出具預算書，時間3天。

4、公示

5)物業管理處將維修方案在公示對應的維修區域，公示期10天。

5、施工合同簽訂

6)制作合同，合同審批7天。

6、合同執行

7)按合同工期完成。

7、結算

8)2萬元以下由第三方審價時間30天，2萬元以上由政府指導免費審價單位審核，時間以政府審價流程為準。

說明：如現場出特別緊急的物業管理處將先開展應急維修，維修后再按上述流程申報。

8、專項申請

9)按物業專項資金使用管理要求整理，上傳有關申請材料至物業專項維修資金管理系統并核對尾款分攤信息后，持竣工驗收合格文件、合法票據和結算資料等到區管理機構申請尾 款備案。時間需根據區基金中心審批要求確定。

9、項目關閉

10)完成該項目資料存檔時間1天。

二、專項使用非緊急

根據《深圳市物業專項維修資金管理規定》中第十九條 【使用情形】使用專戶統一管理的物業專項維修資金的，可以區分為專項使用、日常使用和應急使用三種情形。

• 專項使用適用于共有物業大、中修和專項更新、改造以及安全檢測鑒定等項目；
• 日常使用適用于共有物業日常小額維修項目；
• 應急使用適用于緊急情形下的應急處置和應急維修項目。業主大會可以通過管理規約等約定專項使用和日常使用的具體劃分標準和適用范圍。

物業專項資金專項使用流程如下：

流程說明

1、項目立項

1）接到業主需求報備及年度計劃要求，管理處組織24小時內組織查看原因，確定維修責任范圍。

2）客服部組織業主意見收集，滿足使用專項資金分攤區域20%以上業主同意，方可啟動物業專項維修資金使用流程，未達到20%業主同意無法啟動流程；時間要求30天。

2、維修方案

3）制作維修方案，維修方案應當包括擬維修項目、維修程度、預算費用、分攤范圍和標準、施工單位選定方式、竣工驗收和結算原則等內容。時間10天。如遇現場較復雜情況30-60天。

3、預算

4）物業管理處出具預算書，時間7天。

5）造價審核工程造價在10萬元以下物業管理處安排審核，時間7天。工程造價在10萬元以上，由政府指導免費審價單位審核，時間以政府審價流程為準。

4、公示

6）物業管理處將維修方案在公示對應的維修區域，公示期10天。

7）物業管理處將維修方案上報街道辦申請業主意見征詢，時間以政府審價流程為準。

8）公示業主意見征詢通知，時間15天，街道辦按通知要求組織業主代表、物業管理處對投票箱封箱，時間1天。

9）封箱后進行業主意見征詢，征詢結果時間以政府審批為準。

10）結果公示，公示期10天。

5、招標

11）在業主意見征詢時明確本次施工單位的選定方式，按業主意見征詢時結果處理。

企業招標2個月（招標文件制作，招標申請，單位考察，招標立項，發現場勘察繳標函，現場，答疑，回標，截標，開標，技術標評審，商務標談判，定標，簽約），政府招標以政府要求時間為準。

6、施工合同簽訂

12）制作施工合同，合同審批15天。

7、合同執行

13）按合同工期完成。

8、結算

14）10萬元以下由第三方審價時間30天，10萬元以上由政府指導免費審價單位審核，時間以政府審價流程為準。

9、專項申請

15）按物業專項資金使用管理要求整理，上傳有關申請材料至物業專項維修資金管理系統并核對尾款分攤信息后，持竣工驗收合格文件、合法票據和結算資料等到區管理機構申請尾 款備案。時間需根據區基金中心審批要求確定。

10、項目關閉

16）完成該項目資料存檔時間1天。

特別說明，上述時間結點將根據當時政府及物業人力資源調整情況而調整。此流程如與國家法律、法規相抵觸的，以國家法律法規為準。

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