簡單的取消合同協議—解除合作協議怎么寫

違約方享有合同解除權

——文化公司訴傳媒公司、南某房屋租賃合同案

（圖源網絡 侵刪）

基本案情

南某系傳媒公司法定代表人。

2019年2月1日，文化公司作為出租方、傳媒公司作為承租方，雙方簽訂《企業入駐協議》協議約定：租賃面積為700平方米，租賃期2019年3月1日起，期限3年。租賃期內文化公司按照下列標準向傳媒公司收取相關費用：總金額26萬元整。第一年，合同簽訂付5萬，一月內付5萬，兩個月內付8萬，余8萬投放傳媒公司廣告；第2年和第3年均是一次性支付26萬元。同時約定傳媒公司支付次年房租需提前2個月完成，否則視為違約，每超過一天，傳媒公司應按違約金額的10%作為違約金支付給甲方。如因不可抗力等因素，是雙方或任何一方造成經濟損失的，任何一方不得相對方提出索賠要求。協議簽訂后，傳媒公司按照合同約定支付了前兩年的房租，文化公司亦為傳媒公司開具了52萬元的增值稅發票。同時傳媒公司也為文化公司開具了8萬元廣告費的增值稅發票。2020年12月31日，傳媒公司向文化公司提出《文化傳媒申請》，要求縮減租賃面積。2021年1月19日，文化公司向傳媒公司發出《房屋催繳通知》，表示不同意傳媒公司提前解除協議，亦不同意傳媒公司縮減辦公面積的申請。2021年1月20日，傳媒公司向文化公司提出《房屋不再續租通知》，并于2021年2月24日前搬離涉案場所。傳媒公司認為文化公司提供的房屋租賃面積僅為557.2平方米，比合同約定面積少142.8平方米，文化公司兩年共多收取租金106328.88元；訴訟中其申請對租賃房屋面積進行鑒定，鑒定機構出具鑒定報告認定租賃房屋面積為766.77平方米。文化公司認為傳媒公司不支付第3年租金的行為侵害了其合法權益，要求傳媒公司支付第3年租金26萬元及遲延交納租金所產生的違約金，返還廣告費（租金）8萬元，南某對上述請求承擔連帶責任。傳媒公司提出反訴請求，要求依法確認雙方于2021年1月20日合同已經解除；文化公司返還多收房租106328.88元及多收取房租的違約金，返還應免除租金65000元（新冠疫情不可抗力應免除租金3個月）。

案件焦點

1.涉案合同應當繼續履行還是解除；

2.文化公司要求傳媒公司繼續履行合同支付房租、廣告費并承擔違約金的要求是否應當得到支持；

3.傳媒公司要求文化公司退還多收取的房租、支付違約金及免除房租的訴訟請求是否具有法律依據。

法院裁判要旨

濟寧市任城區人民法院經審理認為：房屋租賃合同的標的不適于強制履行。因受疫情等情況影響，傳媒公司因其自身經營存在困難，已向文化公司申請減少辦公面積并尋求解決方案，后文化公司不同意其縮減租賃面積以減少經營成本，傳媒公司已提前一個月告知文化公司解除合同。故傳媒公司要求解除《企業入駐協議》不存在惡意違約的情形，同時傳媒公司也已實際搬離租賃場所，如果繼續要求其履行合同并繳納相應的租金，顯然對其顯失公平，文化公司也會因獲得不當利益而違反誠實信用原則。因此，雙方簽訂的《企業入駐協議》應當解除。因涉案協議已經解除，文化公司要求傳媒公司支付第三年租金26萬元，沒有法律依據，不予支持。關于文化公司要求傳媒公司返還廣告費，因傳媒公司已經完成制作廣告的義務并多次承諾廣告位置已經預留，也已為其開具增值說發票，故文化公司的該項主張沒有事實和法律依據，不予支持。關于文化公司要求的違約金部分，雖然協議對違約金的計算方式進行了明確約定，但是該標準超過了法律保護的范疇應予調整，酌情認定傳媒公司應當向文化公司支付違約金65000元（三個月租金）。關于傳媒公司要求被告返還多收取的租金、支付違約金及免除房租，根據鑒定公司出具的鑒定報告，涉案場所的面積已遠超合同約定的租賃面積，故對傳媒公司的該項訴訟請求不予支持。因南某系傳媒公司唯一股東，其未能提供證據證明其財產獨立于傳媒公司的財產，因此其應當對傳媒公司應當支付的違約金承擔連帶清償責任。據此，一審判決：一、依法確認文化公司與傳媒公司簽訂的《企業入駐協議》于2021年1月19日解除；二、傳媒公司余本判決生效之日起十日內支付文化公司違約金65000元；三、南某就本判決確認的第二項債務承擔連帶清償責任；四、駁回文化公司的其他訴訟請求；五、駁回傳媒公司的其他訴訟請求。

文化公司不服一審判決，提出上訴。濟寧市中級人民法院經審理認為：房屋租賃合同為繼續性合同，雖然承租人在租賃合同中的主要義務是支付租金，但除此之外還負有按照約定方法使用租賃物、不當使用租賃物時的損害賠償等義務，故租賃合同不適于強制履行。傳媒公司雖不享有合同解除權，但其離開租賃樓房已不再實際經營，雙方租賃合同事實上已無法履行，為防止形成合同僵局導致損失進一步擴大，判決解除雙方的租賃合同并無不當。傳媒公司要求按照合同約定支付違約金，數額過高，遠超其實際損失，不予支持。在傳媒公司要求減少租賃面積并搬離租賃場所的情況下，文化公司并未秉持誠實信用原則采取有效措施減少自身損失，沒有采取積極措施同傳媒公司就疫情情況下的租金等進行協商，一審法院認定的65000元違約金數額合理，予以維持。文化公司認為傳媒公司并未完成廣告“投放”這一義務，因此應當返還8萬元的廣告費。二審法院認為“投放”并不是傳媒公司單方的義務，也需要文化公司的配合。鑒于傳媒公司已經完成了廣告的設計制作，也承諾隨時可以投放，文化公司并未舉證說明未能完成“投放”是因為傳媒公司單方面的原因。因此不支持文化公司要求傳媒公司返還廣告費8萬元的主張。據此，二審判決：駁回上訴，維持原判。

法官后語

本案主要涉及如何認定傳媒公司作為違約方具備申請解除合同的條件的問題。

長期以來不論是在理論界還是在司法實踐中，對違約方是否享有合同解除權都有較大的爭議?！吨腥A人民共和國民法典》第五百八十條第二款的出現彌補了立法上沒有規定違約方是否可以解除合同的空白。如果一概不允許違約方通過起訴的方式解除合同，不利于破解合同僵局，實現公平正義。就本案出現的典型性問題，人民法院可以通過審查合同是否陷入僵局以及是否有必要解除合同來平衡雙方當事人的利益以及維護誠實信用原則和公平原則。承辦法官具體結合了《中華人民共和國民法典》第五百八十條第二款和最高人民法院發布的《全國法院民商事審判工作會議紀要》（法【2019】254號）第四十八條規定，綜合考量違約方是否滿足以下三個解除合同的條件。

1.客觀上出現合同僵局

合同僵局是指在一些長期合同中，一方由于經濟形勢的變化、履約能力減弱（甚至喪失）等原因，導致不能繼續履行長期合同，需要提前解約，而另一方拒絕解除合同，雙方僵持不下的情形。合同僵局常出現在長期性房屋租賃合同過程中，正如本案中，傳媒公司與文化公司簽訂租期3年的租賃合同，但是由于傳媒公司經營困難，無力承擔每年26萬元的租賃費用，向文化公司提出提前解除合同，文化公司不同意其提前解除合同后，傳媒公司搬離租賃場所不再實際經營，雙方的租賃合同事實上已經無法履行，形成合同僵局。

2.主觀上違約方不存在惡意違約，守約方拒絕解除合同違背誠信原則

合同僵局情況下合同難以繼續履行或繼續履行對違約方顯失公平，違約方必須不存在惡意違約的情形。不存在惡意是指違約方不是故意違約損害對方利益，但并不排除可能存在過錯。過錯包括故意和過失，如果違約方故意實施違約行為來為自己謀取利益，從而損害守約方的利益，為維護誠實信用原則和公平原則，這種行為都不能得到支持。但是在具體案件中，出現合同履行不能的原因是非常復雜的，例如違約方出現經營不善等，這時，違約方當然存在過錯，但是這種過錯不能排除違約方申請解除合同的權利。此外，在出現情勢變更或者不可抗力的情況下，違約方亦可以解除合同。本案中，傳媒公司在簽訂《企業入駐協議》時，并不會預料到疫情的發生，在疫情背景下，其經營活動受到較大的沖擊，亦聯系文化公司想要通過縮減租賃面積來降低經營成本，在協調未果的情況下，其提前搬離租賃場所，并不再繳納第三年租金，故其雖然存在違約行為，但是在主觀上卻并非惡意。此外，守約方拒絕解除合同違背誠信原則。本案中，在傳媒公司已經實際搬離租賃場所的情況下，文化公司要求其繼續履行合同并繳納高額租金，不僅對傳媒公司會給違約方傳媒公司帶來較大的利益損失，違背公平原則，同時文化公司也會因獲得不當利益而違背誠實信用原則。

3.在程序方面，法院需要依當事人的申請來決定是否解除合同

根據《中華人民共和國民法典》第五百八十條第二款的規定可以看出，這種情況下的解除權是一種依申請的司法解除權。本案中，傳媒公司在提出反訴時明確主張要求解除其與文化公司簽訂的《企業入駐協議》。

綜上，違約方申請解除合同在滿足一定條件的前提下是可以予以支持的。合同最重要的目就是實現雙方當事人的目的，賦予違約方申請解除權也正是鼓勵交易的體現。該規則也有利于解決合同僵局問題，及時解除不能履行的合同免繼續履行的瑕疵，是及時止損也是為合同雙方當事人提供更多的交易機會，同時也有利于實現違約方與非違約方的利益平衡。在此基礎上，承辦法官根據本案的具體情況，合理認定違約方已經具備解除合同的條件，同時又酌情認定其需要承擔的違約責任，充分保障了雙方的權益。

本案例入選《中國法院2023年度案例》

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編寫人：相桐 濟寧市任城區人民法院

來源：濟寧中院