個人車位租賃協議;車位租賃合同協議電子版

□ 本報記者 范瑞恒

如今許多人在購房時都會考慮買個車位，但有些人買車位時卻發現開發商已將大量車位“打包”賣給了一位業主，開發商的行為是否合法？近日，天津市津南區人民法院審理了一起車位買賣合同糾紛案。

法院查明，甲公司為津南區某房地產項目開發公司，該項目共計商品房402套，車位687個。2022年，甲公司與乙公司簽訂《地下車位使用權轉讓協議》(以下簡稱《協議》)，約定甲公司以1500萬元的價格向乙公司轉讓該項目共計607個地下車位使用權；甲公司同意乙公司向第三方轉讓上述車位的使用權，乙公司于車位交付前享有每個車位一次更名權，乙公司另行轉讓車位使用權的，僅限于向該房地產項目的業主轉讓。

后因乙公司未按期按約支付轉讓費，甲公司遂訴至津南區法院，要求解除合同并判令乙公司根據《協議》支付300萬元違約金。

津南區法院經審理認為，案涉車位取得了建設工程規劃許可證，依據民法典及人民防空法的規定，甲公司有權將車位的使用權進行轉讓。但在建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。雙方簽訂《協議》的目的并非滿足業主需要，且有可能影響其他業主對車位的需求，違反了上述法律規定，應屬無效。甲公司基于該份《協議》，要求解除合同并主張乙公司賠償違約金無相應依據，故判決駁回了甲公司的全部訴訟請求。

甲公司不服，提起上訴，天津市第二中級人民法院駁回上訴，維持原判。

法官庭后表示，民法典規定，建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。若開發商將大量車位轉售單一或少數業主，明顯超出受讓業主的合理需求，該囤積車位加價轉售行為會損害多數業主的權利。

同時，人防車位為平時用于停放車輛的人防工程，所有權歸國家所有，不可進行買賣，使用權可轉讓流通。開發商作為人防車位的建設單位，在人防工程部門辦理備案登記手續后，可對車位享有使用權和收益權，此類車位開發商僅可用于租賃，開發商與買受人簽署《人防車位租賃協議》期限不得超過20年，租賃期限屆滿后，雙方需續簽租賃合同。

（法治日報）