店鋪轉租協議書的范本-轉租門面房合同范本

在合同履行過程中，有時基于某種需要，承租人可能會在未經過出租方同意的情況下將租賃房屋轉租，此時承租人的行為便構成了違約轉租，依法需承擔相應的不利責任。

但是對于該情況下轉租合同的效力，現行法律卻并沒有作出明確的規定，這就給承租人能夠就轉租合同主張權利造成了阻礙。

對于未經同意的轉租合同的效力問題，司法實踐中存在一定爭議。

《民法典》出臺以前，主要存在以下三種觀點：

1、未經同意的轉租合同無效；

2、轉租合同效力待定、經出租人追認后有效；

3、轉租合同自成立時即有效。

在《民法典》生效后，大多數法院更傾向于認可轉租合同有效的觀點。

《民法典》出臺前

1

合同無效

合同法第224條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！?/p>

可以看出轉租須經出租人同意，既然承租人進行轉租的行為未經出租人同意其性質顯然屬非法轉租，則轉租合同當然無效。

【相關案例】江洪書與項連英房屋租賃合同糾紛

【基本案情】2013年2月26日，項連英與杭州蕭山康達中醫醫院簽訂《房屋出租合同》一份,租期6年，至2019年3月15日止。2014年2月27日，項連英與江洪書簽訂《房屋轉租協議》一份,協議約定，項連英將案涉房屋轉租給江洪書使用。后江洪書與項連英就該房屋租賃合同發生糾紛，江洪書訴至法院，后項連英就原審判決不服提起上訴。

【裁判要旨】項連英與杭州蕭山康達中醫醫院簽訂的《房屋出租合同》第五條第2項約定，原則上項連英不得轉租，特殊情況需征得杭州蕭山康達中醫醫院同意并簽訂書面合同方可有效?，F項連英未經杭州蕭山康達中醫醫院同意的情況下，于2014年2月27日擅自與江洪書就商城南路525-531號簽訂了《房屋轉租協議》，杭州蕭山康達中醫醫院亦于2014年7月25日在案涉出租房屋粘貼公告，認為項連英違反了不得轉租的約定，要求在2014年8月25日收回案涉房屋。之后，項連英亦未提交證據證明杭州蕭山康達中醫醫院同意其轉租。故原審法院認定項連英與江洪書簽訂的《房屋轉租協議》無效并無不當。

2

合同效力待定

合同法51條規定：“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”。

這是關于無權處分的規定，無權處分行為屬效力待定行為。非法轉租亦屬無權處分，因為，對于轉租而言，雖然承租人擅自轉讓的只是租賃物的占有、使用權，而非他人的財產，但承租人擅自將占有、使用權轉讓他人，實際上是非法處分他人財產所有權權能的行為。既然非法轉租屬無權處分行為，其當然是效力待定行為。

【相關案例】薛永、余曉丁房屋租賃合同糾紛

【基本案情】涉案房屋的初始登記權利人為成都市住房解困辦公室（以下簡稱住解辦），自2001年7月6日起，余曉丁租得涉案房屋的使用權。2001年12月27日，經成機編辦[2001]139號文件同意，住解辦更名為成都市住房保障中心（以下簡稱住保中心），涉案房屋的權利人于2005年2月5日隨之由住解辦變更為住保中心。自2008年10月1日起，住保中心將涉案房屋移交成都市公共住房管理中心（以下簡稱住管中心）管理，經授權，住管中心以自己的名義與余曉丁簽訂《房屋租賃合同》。2010年11月13日，余曉丁與薛永簽訂《房屋租賃-承包合同》，將該上述房屋中的二樓全部（約560平方米）及一樓部分房屋（上二樓樓梯處，約40平方米）轉租給薛永經營閣旅館，租賃期限至2014年12月31日。后余曉丁與薛永就該房屋租賃合同發生糾紛，余曉丁訴至法院，后薛永就原審判決不服提起上訴。

【裁判要旨】雖然住管中心與余曉丁之間簽訂的《房屋租賃合同》中，明確約定未經住管中心同意，余曉丁不得將房屋轉租、轉借他人使用，因此余曉丁將案涉房屋轉租薛永的行為系無權處分行為；但根據住管中心向一審法院出具的調取證據的復函內容，能夠認定：在余曉丁與薛永簽訂《房屋租賃-承包合同》之時，住管中心并不知曉，但住管中心現對該轉租事實不持異議。在此情況下，余曉丁簽訂《房屋租賃-承包合同》時雖系無權處分，但現已取得權利人住管中心的追認，符合《中華人民共和國合同法》第五十一條關于“無處分權的人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效”的規定，且該合同亦不存在違反法律、行政法規禁止性規定的情形，一審法院據此認定余曉丁與薛永簽訂的《房屋租賃-承包合同》合法有效，并無不當，本院予以確認。

3

合同有效

非法轉租合同為諾成性合同，雙方意思表示一致即有效成立。出租人無權要求解除轉租合同。因為租賃合同和轉租合同是兩個不同的法律關系，基于合同相對性原理，出租人無權直接要求解除承租人和次承租人之間的轉租合同。

【相關案例】王政與陳忠平房屋租賃合同糾紛

【基本案情】2012年4月1日，陳忠平與永輝超市股份有限公司（以下簡稱永輝超市）簽訂的《租賃合同》明確約定，未經永輝超市的同意不得轉租訟爭店面，但陳忠平在未經永輝超市同意的情況下，將訟爭店面轉租給王政。后王政與陳忠平就房屋租賃合同產生糾紛，王政將陳忠平訴至法院，王政不服原審判決提起再審申請。

【裁判要旨】雖然陳忠平與永輝超市簽訂的《租賃合同》約定，未經永輝超市的同意，陳忠平不得轉租訟爭店面，但該約定僅約束陳忠平與永輝超市。陳忠平雖在未經永輝超市同意的情況下，將訟爭店面轉租給王政，系陳忠平對永輝超市構成違約，但并不影響其與王政之間的轉租合同的效力。因訟爭合同合法有效，故原審對王政請求陳忠平返還因訟爭合同無效而取得的財產不予支持并無不當。

《民法典》出臺之后

未經出租人同意的違約轉租合同有效，出租人是否同意轉租以及是否對轉租行為提出異議，均不影響轉租合同的效力。

《民法典》刪除了《合同法》中關于無權處分行為效力待定的規定，目前，各類無權處分行為的規定散布在《民法典》各個章節關于具體民事法律行為的規定當中，其效力無法以絕對統一的標準進行認定。但從相關法律法規及司法解釋的沿革可以看出，立法者有意限制合同被認定無效的情形。

《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件若干問題的解釋》在2020年修正后，刪除了原第十六條：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持?！边@一規定刪除后，《民法典》第七百一十八條將該規定的說法調整為：“出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租?！贝送?，《民法典》第七百一十六條第二款規定：“承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！?因此按照現行《民法典》的規定，出租人在六個月內提出異議的，出租人可以選擇解除原租賃合同進而使轉租合同訂立的基礎喪失、無法繼續履行，但不能以其不同意轉租而主張轉租合同無效。

此外，《民法典》第二百一十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力?！痹摋l將債權行為和物權行為效力相分離，債權行為的效力與物權行為的效力需要從不同的角度分開討論。導致物權發生變動的行為為物權行為，產生債權債務關系的行為為債權行為，物權行為是對具體權利的處分，而債權行為僅產生義務和請求權，并不對已有的權利產生實際影響。放到違約轉租情形中來說，轉租人將房屋轉租出去雖然是一種處分物權的行為，但訂立轉租合同本身是一個債權行為，基于租賃合同產生的租賃權是債權，因此，轉租人是否具備處分權—出租人的同意—并不影響轉租合同的生效。

【相關案例】楊建平、侯謙讓等房屋租賃合同糾紛

【案號】（2022）新民再137號

【基本案情】2015年5月18日，新疆呈信房地產有限公司（出租方、甲方）與侯謙讓（承租方、乙方）簽訂《租賃合同》，甲方自己所有的河北路呈信·鉑晶灣小區臨街建筑物的地上2號樓一層8號商鋪租賃給乙方用以經營餐飲商業項目米香閣抓飯店，乙方在租賃期限內不得將租賃物業轉租或部分出租給第三方使用。2016年7月29日，游樂與新疆呈信房地產有限公司簽訂《商品房預售合同》，新疆呈信房地產有限公司將位于新市區京疆路72號呈信朗悅盛境小區（三期）第2棟第1層商業8號房以2，460，000元的價格出讓給游樂。2017年2月10日，侯謙讓、魏功成（出租轉讓方、甲方）與楊建平（承租方、乙方）簽訂《房屋轉讓租賃合同》，約定甲方將鉑晶灣小區2號樓8號商鋪轉讓給乙方租賃。2017年3月23日，游樂（出租方、甲方）與侯謙讓（承租方、甲方）簽訂《租賃合同》，合同約定，甲方自己所有的鉑晶灣小區2號樓一層8號商鋪租賃給乙方，租賃期限為2015年6月20日至2020年6月20日止。后因侯謙讓未按合同約定及時足額繳納租金，楊建平自述，也未向游樂交納過租金，以及未經同意轉租的事實。2017年9月28日，游樂向侯謙讓發出《關于解除〈租賃合同〉及騰退房屋的通知》，要求侯謙讓立即繳納應付租金，并與現房屋實際使用人于2017年9月28日前將租賃商鋪騰退。楊建平于2017年10月1日將商鋪內可移動物品搬離后，并于當日將商鋪交付給了游樂。

【裁判要旨】法院認為，首先，關于侯謙讓、魏功成與楊建平簽訂的《房屋轉讓租賃合同》的效力問題。針對案涉商鋪的轉租法律關系。無論是侯謙讓、魏功成與新疆呈信房地產有限公司簽訂的《租賃合同》，還是與房屋買受人游樂簽訂的《租賃合同》，均約定“乙方在租賃期限內不得將租賃物業轉租或部分出租給第三方使用”，但新疆呈信房地產有限公司在楊建平租賃期間，并未因侯謙讓、魏功成的轉租行為提出異議。結合一審庭審中各方的陳述，一審法院認定游樂與新疆呈信房地產有限公司簽訂商品房買賣合同后，于2017年2月中下旬知道侯謙讓轉租案涉商鋪的事實，而當年9月28日，游樂向侯謙讓發出《關于解除〈租賃合同〉及騰退房屋的通知》，超過了法律和司法解釋規定的六個月異議期。因此，楊建平與侯謙讓、魏功成之間的房屋租賃行為應屬有效。

其次，房屋租賃權本質上屬于債權，并未納入我國法律規定的物權種類。轉租人與次承租人之間的轉租關系在法律性質上仍然屬于租賃，屬于債權范疇?；趥鶛嘈袨楹臀餀嘈袨閮煞中缘姆ɡ?，轉租合同是否經過出租人同意并不能影響合同效力。如果轉租合同本身主體合法、意思表示真實，內容無違反法律、行政法規強制性規定，亦未違背公序良俗，應為有效。綜上，《房屋轉讓租賃合同》是楊建平與侯謙讓、魏功成的真實意思表示，其內容未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。出租人游樂是否事先同意及其是否在六個月提出異議，均不影響該合同效力。原判決認定《房屋轉讓租賃合同》有效，適用法律正確，本院予以確認。

【相關案例】柳華志與王秋燕房屋租賃合同糾紛

【案號】(2022)魯02民終16635號

【基本案情】青島市市南區基隆路4號網點房屋登記權利人為青島金麥園經貿有限公司。王秋燕先后與青島金麥園經貿有限公司基隆路綜合市場（以下簡稱金麥園基隆路綜合市場）簽訂期限為2017年3月1日至2018年2月28日、2018年3月1日至2020年2月28日、2020年3月1日至2021年2月28日、2021年3月1日至2022年2月28日的房屋租賃合同。上述合同期滿后，王秋燕未再與金麥園公司續簽合同。上述四份合同均約定，未經金麥園基隆路綜合市場許可，王秋燕不得轉租。2020年6月10日，王秋燕與柳華志簽訂《租賃合同》，約定租賃期限自2020年6月10日至2025年6月10日；王秋燕向柳華志交付案涉房屋，柳華志支付王秋燕租金160000元、保證金10000元。

【裁判要旨】本案二審法院與一審法院意見一致。法院認為，關于王秋燕與柳華志簽訂期限自2020年6月10日至2025年6月10日《租賃合同》效力的問題。其一，王秋燕擅自轉租不影響《租賃合同》效力。王秋燕與金麥園基隆路綜合市場簽訂房屋租賃合同明確約定，未經金麥園基隆路綜合市場許可，王秋燕不得轉租。庭審中，王秋燕未能直接提交證據證明金麥園基隆路綜合市場同意其對外轉租案涉房屋，亦未能舉證證明出租人通過收取租金、張貼通知、物業管理等方式實際知道或者應當知道其轉租的事實，故應當認定系王秋燕擅自轉租。但根據債權行為與物權行為相互區分的原則，結合民法典無權處分原則相關精神，依據《中華人民共和國民法典》第七百一十六條規定，“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效；第三人造成租賃物損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同?！蓖跚镅辔唇浗瘥湀@基隆路綜合市場同意擅自與柳華志簽訂的轉租合同，亦不因王秋燕無處分權而無效，但該轉租合同對金麥園基隆路綜合市場不具有法律約束力。

此外，根據民法典出臺之前的規定，轉租合同在存在未經出租人同意轉租和轉租期限超過剩余租期期限的部分，為無效合同。而《民法典》則規定轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，只是超過部分的約定對出租人不具有法律約束力，并沒有規定超期部分無效。所以，根據現行《民法典》的規定，未經出租人同意或者轉租期限超過剩余租賃期限的，同樣不影響轉租合同的效力，轉租合同為有效合同，仍然可以約束轉租人和次承租人，只是對出租人不具有合同約束力。

經過上述分析可見，在現代社會的經濟活動中，房屋租賃越來越成為市場經濟的重要組成部分的背景下，隨著《民法典》及有關司法解釋的變化，充分肯定了轉租合同的有效性，對租賃關系的穩定有重大影響，進一步也能提升經濟活動的穩定性和可持續性，有利于商業承租人等市場主體對訴訟做出合理預期，從而更好地促進市場經濟的發展。