經營管理實施方案;經營管理實施方案模板范文

一、物業公司組織結構的設定······································2

二、物業公司本部的工作職能······································3

三、物業公司發展戰略規劃········································3

四、物業公司收支分析············································6

五、物業公司經營管理方案········································8

六、物業公司的盈利模式··········································9

前 言

河北天宇物業服務有限公司要以優質的物業管理服務來吸引客戶、以良好的經營效益為物業管理提供資金支持、以經營引導管理、以管理促進經營。圍繞經營實施科學化、專業化的管理服務，使物業實現保值、增值。

一、物業公司組織架構的設定

說明：多項目物業公司采用矩陳式組織架構的優勢：

1、資源使用率高，各職能的專業人員和設施物資可以被各項目共享。

2、公司通過對各職能人員和物資的監管保持對項目的管控。

3、組織扁平化提高，內部信息傳遞較為順暢。

4、項目經理獲得了更多的權利和責任，容易發揮自主能動性。

二、物業公司本部的工作職能

1、制度管理：制定物業公司日常工作的流程，以及相關的運營管理制度。

2、財務預算：參與物業公司的整體的運營成本費用預算。

3、決策工作：分析各項工作任務及經營狀況，對運營中出現的問題提出意見及建議，解決運營中出現的問題。

4、協調工作：協調各部門之間的關系。

5、業主管理：制定管理相關規定及程序，協助業主辦理進場、入住手續，督促業主服從各項管理制度。

6、監管工作：監管各項目運營情況，定期分類各類報告，了解員工工作表現、人員變動、掌握各項目經營管理情況，改善工作流程。

7、業主服務：巡視物業公司員工提供之業主服務態度、服務技巧等，若有業主投訴，細心聆聽、查明因由，及時解決問題及投訴，維護公司的信譽及形象。

8、營銷工作：配合制定全年營銷租憑計劃，執行各項營銷活動，參與營銷推廣活動之推廣計劃及實施。

9、培訓工作：對各項目物業人員進行培訓，如日常工作流程、溝通及投訴處理技巧等。

10、培養物業公司員工團隊精神：倡導彼此信任、友好一致、團結互助、精誠合作的工作氛圍。

11、資產管理：加強對固定資產的管理，充分發揮固定資產的效能，保證固定資產的安全完整。

12、檔案管理：樹立新的觀念,建立新的體制,實行新的管理制度。創新思路,開拓檔案管理的各項功能,并積極探索和體現觀念、體制、管理的創新。

三、物業公司發展戰略規劃

用三年時間將物業公司發展成為科學、高效、規范的經營性國家一級物業管理企業。

（一）發展戰略目標

第一階段，逐步強化內部管理、公司規模擴張階段

具體目標：

1、完成公司企業文化建設，完善公司組織機構；策劃和創建“天宇物業”產品整體形象。

2、從內部著手，抓好公司內部的管理工作；嚴格按照規章制度，對員工嚴格要求狠抓工作的落實。

3、組建各項目物業管理團隊,并進行全面培訓。

4、有針對性地開展公共關系活動,提升"天宇物業"品牌知名度。

5、有計劃地啟動和開展各項目交房工作，做好公司品牌建設。

第二階段，規范管理、品牌樹立階段

具體目標:

1、鼎原時代及相關項目通過創優達標。

2、在公司全面推行并力獲通過ISO9001國際質量管理體系認證，全面規范物業公司內部管理。

3、以業主為關注焦點，建立業主滿意管理的服務模式。

4、設計個性化品牌，加大品牌的宣傳力度，為品牌及服務進入市場奠定基礎。

5、制定規范化、標準化的物業管理手冊，將服務過程中的每一個動作、每一個微笑、每一句話都規范化，讓業主感受到物業管理的規范化以及員工的高素質，從而逐漸培養業主對物業管理品牌的信任度和忠誠度。

第三階段，"天宇物業"品牌提升階段

具體目標:

1、公司管理面積達100萬平方米以上。

2、具有完整的管理和業務開展模式及員工團隊。

3、實現企業經濟效益100萬元以上。

4、通過國家一級物業管理企業資質認證。

5、成為本地區和周邊地區具有知名度的物業公司之一。

（二）近期戰略目標實現措施

天宇物業的發展,將嚴格實施目標管理,在規劃中必須完成的各項業務,必須在每階段嚴格執行，在整個三年發展戰略中,第一階段是基礎階段,也是今后發展能否成功的關鍵階段。

1、實現近期目標的措施

為了確保能按時完成近期目標，并達到目標質量要求，公司擬采取相應發展措施，以保證近期目標的有效實現。

1）完善公司組織機構，形成高效組織運作機制

在對物業管理現狀進行診斷，已經反映出物業公司的組織機構設置不完善，為了該公司能走上正常發展的軌道，并能在高效的組織運作機制下開展物業公司的各項工作，物業公司將健全和完善內部組織機構，規范各項管理工作。與此同時，為提高組織工作效率，將在公司全面推行目標管理，并實施內部機構工序化管理，每一部分均為一工序部門，上一級工序部門為下一級部門產品和服務在那一部門出現工序混亂式影響整體工序正常運行將實行相應的績效管理制度，給予相應的獎懲。

2）完善人力資源結構，全方位提高員工素質，培養天宇物業團隊

人力資源的保障是公司實現發展目標的基本保證，為了配合公司機構設置，完善公司業務技能，擬招聘各部門管理人員，并在部分學校聘用物業管理專業實習生。在人員到位的前提下，開展員工培訓，提高員工素質，并在此基礎上逐步形成天宇物業企業文化和天宇物業品牌文化，精通物業管理運作的物業管理團隊。

3）完善公司各項規章制度，全面推行規范化管理

目前，物業公司規章制度待完善，為此，公司擬借推行ISO9000國際質量保證體系契機，全面完善公司各項規章制度，全面推行公司規范化管理，并在此基礎上形成物業公司團隊和個人業績的考核體系。

4）嚴格執行集團財務制度，全方位控制日常管理成本

物業公司目前正處于創業階段，資金的適用必須保證其高效和合理。為此，公司在嚴格執行集團公司財務管理制度的前提下，推行適度成本控制下質量管理運作，管理處和各部門必須在成本意識的有效控制下，最大限度的達到質量目標要求，公司不提倡為達到而忽略成本的控制。做到在增加部門，增加人員的情況下控制物業公司人力資源成本和管理成本。并考慮資金的使用成本，合理制定財務開支、預算書，保障資金使用的合理性和高效性。

物業管理涉及業主的方方面面，各項管理工作針對性、技術性又很強，要提高物業管理的整體水平，降低物業管理的成本費用，就必須對物業實行專業化管理，由物業公司來全面負責和承擔管理責任。我們一方面可以大膽借鑒一些先進的物業管理經驗，探索建立天宇物業管理體系，同時自己也要勇于實踐和嘗試，構建新思路，實施新舉措。

綜上所述，物業公司應把管理物業轉變成為經營物業，從而走規范化、專業化的發展之路，是天宇物業公司發展的方向，也是未來我物業公司發展的必然趨勢。

四、物業公司收支分析

（一）物業公司的收入來源，大致歸納就包含四個方面的收入：

1、公共務費用的收入（物業服務費）；

2、公眾代辦務費的收入；

3、特約服務費的收入；

4、物業公司綜合經營的收入。

就上述的四種收入，是我經過多年的實際操作經驗和市場調查、研究、分析的?？梢钥闯?，第1種物業管理費在物業公司短期或中長期時間內作為市場發展吸引力的主營業務收入。作為實質性的物業經濟收入。第2種公眾代辦服務費，就目前的市場環境來看，水、電及其他代辦項目都是控制在國家能源相關部門，物業公司得不到任何的手續費，只能是物業公司免費為住戶和業主提供服務。第3、第4種服務費收取靠的是物業公司有能力去充分發掘、開拓市場，是物業公司發展的前途和空間。

（二）物業公司的費用支出：

1、物業成本包含有服務人員的工資、社會保險；物業管理區域公用部位、公用設施設備的日常維護費；清潔費用；綠化養護費；公共秩序維護費；辦公費；固定資產折舊等等；

2、核算開展物業管理過程中發生的管理費用；

3、核算財務費用；

4、核算所得稅。

在實際工作中我做了一些調查，并針對調查的資料進行統計、分析，得出了如下的結果：

物業公司的支出，是在規范化操作下，按照國家相關部門審定的指導價，占物業管理費的比例分別為：

人工費：40％（占物業管理費總額）；清潔、綠化：10％；工程設備設施維護：20%；管理成本：7％，其它及不可預計費3%，總計支出費用占到物業管理費的80％以上。那么，實際盈利值只有20%左右。

（三）物業獨立經營創新是公司發展的必要性。

１、物業市場需求從管理物業向經營物業過度

就目前的市場來看，物業公司出路是如何從管理物業到經營物業，如何選取其二者的最佳結合點著手，既不能全力搞其他經營，而相應降低物業服務的質量，也不能死死看守物業項目，只顧日常作業，不搞創新而將物業公司的大好資源白白浪費。因此，正確的做法應當是在一方面不斷提高物業管理服務水平，不斷創新增加服務項目的同時進行經營創利活動。

２、經營物業的資源及管理運作

經營物業的資源管理就是策劃、組織、領導及控制物業公司的資源，以求實現管理服務及經營的總目標。資源項目中主要分為兩大部分：一是物質資源；二是人力資源。

在物業項目中的人力資源是最重要的資源。因為每個服務性項目的經營管理是一項復雜的、細致的工作，它涉及的面廣、范圍大，要求高于其它行業。

物質資源又可分為固定資產資源與資金資源。這是都具備的資源，只是能力的大小、資金的多少的區別。

物業公司的品牌、良好的信譽及形象，物業項目與其他單位或企業的良好關系，一定的經營客源網絡，有用的資料、時間等，都可視為物業項目的寶貴資源。

物業項目的經營管理者的目標就是要通過利用這些資源提供給客戶一流的服務，同時獲得企業的經濟收益，實現盈利的目標。經營物業大致有以下四個方面的基本管理運作：

（1）、策劃。策劃即預先確定目標及方針，然后根據目標制定一整套詳細的實施方案來達到目標。就根據物業公司的實際情況，物業經營的資源的優缺點，業戶的心態，將來市場的發展趨勢和方向，制定可行性方案。

（2）、組織。組織是指充分利用物業項目中一切可利用資源，以便最有效地達到經營管理的目標。組織就是充分地、有效地利用物業公司中各個職能單位，每項設備，每個員工在經營管理活動中，協調一致地發揮其功能和作用。

（3）、領導。領導是促進和指揮屬下員工履行崗位職責，對員工給予指導和監督，以確保得到最高和最佳的工作效率及經濟收益。

（4）、控制?？刂萍幢O督和檢查計劃的執行情況和目標的實現程度。如成本控制、財務控制、質量控制。

五、物業公司經營管理方案

作為經營者，盈利是物業經營管理的目的，是實現投資回報、物業保值增值的必然要求。物業公司，在工作中要著重把握兩個方面：

1、在保證服務質量的前提下，科學合理地增加經營收入以及控制物業運營成本。

物業經營成本的控制在保證優質服務質量的同時，采取管理措施使成本費用最小化。經驗數據表明，人力成本和公共能源成本占物業公司成本的80%左右。由此，在滿足客戶能源需求的前提下，要避免不必要能源的浪費。要做到計量細化到與每個能源使用方的經濟利益掛鉤，并杜絕一切可能的無管理現象，如長明燈，供水設施的跑、冒、滴、漏現象等。

2、建立服務質量標準體系和工作流程，物業管理服務質量對市場價值的影響力是不可低估的。為此，要建立一整套以客戶為關注焦點的規范內部管理運作的服務質量標準體系和工作流程。

（1）檔案資料。檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄、實施物業管理時對工程維修、配套、改造的記錄、物業管理合同、、投訴反饋記錄以及物業管理過程中的質量記錄。物業管理檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是完整，整理的重點是去偽存真，歸檔就是按照資料本身的內在規律進行科學地分類與保存，利用在日后的管理過程中使用并加以充實。

（2）工程設備管理。設備是物業管理的核心。一方面，技術力量配備方面要求技術人員精干熟練，專業技術過硬，工作效率高。另一方面，制定完善的設備運行管理檢查維修制度、故障應急預案、24小時值班制度和科學的保養規程，確保樓宇外觀及結構良好，各系統設備設施完好、運行正常。

（3）安全管理。加強治安防范管理力度和措施，堅持“張馳有度、人技合一”的原則。即：以監控系統為主；輔之以保安門崗、流動崗哨、機動應急人員，建立一個嚴密、可靠的安全網絡。安全崗位設置以填補技防“盲點”為準則，根據實際情況，設置門崗、外圍（含車場）流動崗。門崗要做好來人來訪登記，經客戶確認后，再予放行；大件物品搬出，須憑物業部簽定的放行條。流動崗按指定路線或非指定路線流動巡查，對可疑人員要進行盤查，排除一切不安定因素。

（4）消防管理。以消防監控室為指揮中心，借助先進的消防監控系統和消防設備設施，做好日常消防防范工作。通過各種形式，加強業戶和員工的消防意識，提高消防技能。組建一支反應迅速、技術過硬的義務消防隊。定期對消防系統進行聯動測試和消防設施、器材檢查，每年進行兩次消防演習，提高物業使用人和員工的防火、滅火技能。每天進行消防巡視檢查，發現問題及時排除，保證系統的正常運轉。

（5）裝修管理。裝飾裝修直接關系到樓宇的安全,這就要求物業公司從裝修申報、方案審批、施工安全交底、簽訂裝修管理協議、入場手續辦理、施工期間的監管到竣工驗收，實行層層承諾，層層監管，確保無一例違章裝修，并做好相關資料記錄。

（6）保潔、綠化管理。一個清新、整潔、美好的社區環境，給業主帶來的舒適與賞心悅目，并吸引著潛在的業戶?！凹毠澊蛟焱昝馈?，我們從細節入手，建立健全各項保潔綠化規章制度、服務程序和質量標準，明確保潔范圍、所用保潔材料、監督檢查方式等。

（7）特約服務。特約服務是除約定的常規服務外的有償服務，包括入室保潔、快遞、傳真、電器維修等。各項特約服務須明碼標價，公示服務標準。

（8）財務管理。通過編制財務預算，可掌握各項目計劃收支情況，從而采取有效的措施，控制各項費用開支，降低成本。每月或每季度制定經營收支預算分析報告，以全面、完整、真實、準確地反映月或季度財務帳目狀況和經營成果。通過對經營收支報告的分析，了解項目盈利能力和營運能力，揭示在經營活動中存在的問題，找出影響財務狀況及經營成本的因素，為下一步經營決策和財務決策提供重要依據。

在實際工作中，切忌顧此失彼。唯此，才能使公司的經營管理在良性循環的軌道上運行，并進一步促進行業的健康發展，創造更大的社會效益，打造“天宇物業品牌形象”，為公司實現經濟效益與管理效益的雙贏出發。

六、物業公司的盈利模式

（一）為拓寬經營思路，物業公司必須確定以下幾個觀點：

1、在物業管理中，物業公司不僅是服務的供應者，還應成為服務的組織者，是服務的集成商；

2、在物業管理中，物業公司可利用的資源不應僅限于本公司專業技術、設備、管理人員，還包括信息和知識，信息和知識成為重要的資源；

3、在物業管理中，物業公司在提供“機能性”服務的基礎上，還應給予業主提供“情感性”服務，創造良好社區文化氛圍，為地產公司和自身品牌創造價值，同時也使業主的物業有更大升值。按著此種思路，從系統的角度，構建天宇物業管理服務體系思路。

（二）物業公司盈利模式的建立

上述物業管理服務體系表明了天宇物業公司盈利模式的核心理念是物業公司經營要以全面提升客戶價值為核心，實現自身業務的增值。與傳統物業管理體系相比，要實現以下幾個轉變：

1、經營資源組織多元化、社會化。物業公司至少可以組織的四類資源來創造利潤：公司自身的資源，如公司的專業技術、設備、管理人員；公司積累的關于所管轄小區業主需求的信息資源；公司積累的關于物業管理方面的知識、經驗；整合社會的相關資源。

2、利潤來源的多元化。物業公司可以通過四條途徑來創造利潤：公司利用自身資源，在小區業主群體提供基本保證的基礎上充分開展增值服務，收取物業管理費和勞務服務費；公司通過創建信息服務平臺，把小區業主的需求信息“出售”給社會服務供應商，獲取信息服務費；物業公司通過創建社區文化交流平臺，向小區業主提供“情感”服務，雖然不能直接從這項服務中獲得收入，但它能間接的創造利潤：因為社區整體文化能夠營造融洽、和睦的社區氛圍，加強業主群體之間、物業經營者與業主群體之間的交流和溝通，增進感情，為業主之間的互動創造增值機會，這一方面有利于開展日常管理工作，業主也愿意把更多的增值服務委托給物業管理公司來提供；另外一方面有利于物業公司收集和積累關于業主群體的需求信息，因此，“情感”服務實際上起著“放大”利潤的作用。

3、服務對象的多元化。在物業公司盈利模式中，物業公司所扮演的“角色”既是服務的供應者又是服務的組織者，是服務集成商。服務的對象是多元化的，不光是小區業主群體，而且包括業戶、房產開發商、社會服務供應商等。