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原標題：商租民租 | 房屋轉租的十六個問題匯總（含轉租期、再轉租、優先權等）

作者：北京蘭臺（天津）律師事務所 王浩律師

目錄

1、轉租關系中各主體的稱謂如何表述？

2、租賃合同與轉租合同的關系

3、房東同意轉租是否必須明示作出表示？

4、房東未同意轉租時轉租合同效力如何？

5、轉租期超過租賃合同的剩余租期怎么辦？

6、轉租期內承租人欠租跑路怎么辦？

7、租賃合同解除對轉租合同有何影響？

8、轉租的房屋不能辦理營業執照怎么辦？

9、次承租人如何降低轉租風險？

10、次承租人是否需要履行租賃合同的約定？

11、碰到轉租再轉租怎么辦？

12、房屋轉租時交的押金找誰退？

13、轉租時遇到第三人毀損房屋怎么辦？

14、轉租使用房屋時致人損害怎么辦？

15、轉租合同到期后次承租人能否與房東直接簽約？

16、次承租人是否有優先承租權？

1、轉租關系中各主體的稱謂如何表述？

以普通的轉租為例，通常以：出租人（房東）、承租人（租客）、次承租人（租客的租客）來表述，本文中為方便表述及便利理解，筆者會混合使用各種稱謂。

2、租賃合同與轉租合同的關系

租賃合同與轉租合同通常是兩個獨立的合同。出租人與承租人簽訂租賃合同，承租人與次承租人簽訂轉租合同（也有名為租賃合同實為轉租內容的），租賃合同約束出租人和承租人，轉租合同約束承租人和次承租人，兩者通常沒有依存、主從關系。

3、房東同意轉租是否必須明示作出表示？

不一定，也有推定同意的情況。《民法典》第七百一十八條規定：出租人知道或者應當知道承租人轉租，但是在六個月內未提出異議的，視為出租人同意轉租。

即便如此，筆者還是建議有轉租需求的朋友轉租時盡量在事前取得房東同意，避免轉租合同的不穩定影響及可能增加的各種成本。

4、房東未同意轉租時轉租合同效力如何？

如果是轉租各方真實意思，通常有效，但可能對房東沒有約束力。房東知道租客轉租六個內未提出異議或事后追認同意的，視為其同意轉租；事后房東不同意轉租的，轉租合同對房東不產生約束力，承租人無權轉租，次承租人不能取得承租權，次承租人可以向承租人主張違約責任。

５、轉租期超過租賃合同的剩余租期怎么辦？

超出部分對房東沒有約束力。如果房東和承租人續約的，次承租人與承租人之間的轉租合同繼續履行；沒有續約、次承租人被房東要求搬離的，可以要求承租人退還超出部分的租金并向其主張違約責任。

次承租人超期（租賃合同租期）居住的時間需要向房東支付占有使用費用，當然，如果次承租人能與房東達成新的租賃合意對雙方更為有利。

６、轉租期內承租人欠租跑路怎么辦？

（1）承租人交納租金的租期部分，轉租合同繼續履行。

（2）承租人未交納租金的租期部分，次承租人可以代其向房東支付租金，并向承租人主張抵銷轉租租金。

７、租賃合同解除對轉租合同有何影響？

這個問題比較復雜，后面我們專門寫文章分享，不在本文中過多展開。

８、轉租的房屋不能辦理營業執照怎么辦？

次承租人通?？梢越獬贤?，要求賠償損失。商鋪或寫字樓轉租的場景中，租賃的目的就是開展經營活動，當合同目的無法實現時，次承租人可以提出解除合同、退還租押金、賠償損失。

９、次承租人如何降低轉租風險？

（1）查證房東是否同意轉租。查看房東與租客的租賃合同約定。

（2）查證剩余租期是否覆蓋轉租期。查看房東與租客的租賃合同約定。

（3）簽訂書面租賃合同。對租期、租金、違約責任等進行明確約定，以期更好的維護雙方權益。

（4）固定好租賃時的房屋狀態。次承租人通過照片、視頻等形式與承租人固定好租賃時的房屋狀態，避免后續扯皮。

10、次承租人是否需要履行租賃合同的約定？

形式上不需要，實質上可能需要。形式方面，上文說過，租賃合同是約束房東和承租人的，轉租合同是約束承租人和次承租人的，雙方通常沒有依存、主從關系，這個層面，次承租人無需考慮租賃合同中的約定。

實質方面，承租人與次承租人簽訂轉租合同時，可能會把租賃合同中房東對承租人的義務設計成次承租人的義務，只不過轉租合同中的權利主體變成了承租人。

11、碰到轉租再轉租怎么辦？

通常情況下，只要次承租人有轉租同意、剩余租期能夠覆蓋轉租租期，那么再轉租需要關注的風險點和普通轉租一樣，可以參考上文的相關內容。

需要說明的是，次承租人的轉租同意應當是房東作出的，承租人通常無權同意轉租，除非房東給予了授權。

12、房屋轉租時交的押金找誰退？

交給誰找誰退。上文說過，租賃合同和轉租合同是兩個獨立的合同，基于合同相對性原理，轉租合同只能約束簽約各方，押金也是由次承租人支付給承租人的，轉租合同解除需要退還押金時，次承租人亦應向承租人提出要求。

另外，因為可能存在再轉租的情況，最后的次承租人把押金交給了誰，則在合同履行完畢或合同終止后找誰退還。

13、轉租時遇到第三人毀損房屋怎么辦？

采取止損措施降低房屋損失，按約定通知承租人或房東，次承租人受到損失的可以向加害人主張賠償。具體可參見筆者之前分享的《商租民租 | 租期內租賃房屋被第三人毀損租客怎么辦？（圖文）》一文。

14、轉租使用房屋時致人損害怎么辦？

具體可參見筆者之前分享的《商租民租 | 租客使用租賃房屋致人損害糾紛誰負責賠償？（多圖）》一文，與租賃關系不同的是，轉租場景中，承租人可能會因次承租人的行為擔責，需要具體案件具體分析。

15、轉租合同到期后次承租人能否與房東直接簽約？

可以。轉租合同到期后，合同自然履行完畢，通常情況下承租人與次承租人已經不再互負權利義務。此時次承租人可以與房東直接簽訂租賃合同。需要注意的是，如果是同一租賃物，雖然次承租人可以與房東直接簽訂租賃合同，但同等條件下不能對抗承租人的優先承租權。

對于部分轉租合同中在合同終止后禁止次承租人與出租人簽約的約定，可以從違反公序良俗及格式條款的角度抗辯之。

16、次承租人是否有優先承租權？

有轉租關系中的優先承租權，沒有租賃關系中的優先承租權。原理還是租賃合同與轉租合同的獨立性，同等條件下：租賃關系中的承租人有優先承租權、轉租關系中的次承租人有優先承租權，但兩者的優先承租權僅限于在各自的租賃關系中存在，不能“跨圈”主張優先權。試想，如果次承租人向房東主張優先承租權，那承租人的優先承租權如何保護呢？（全文完）

信息來源：https://mp.weixin.qq.com/s/k_n_tmUMkJfNnoVKjxkd-g