門市轉租協議簡約_門市轉租是什么意思

陜西浩公律師事務所 民商事研究院

文章/黃玉

（一）案號：

（2018）滬02民終7570號

（二）案情簡介：

2011年5月11日，浦某飛、楊某與桃浦房地產開發公司簽訂《上海市商品房預售合同》，約定浦某飛、楊某向該公司購買《恒達休閑廣場》武威路XXX號XXX層233店鋪(以下簡稱“涉案商鋪”)，該店鋪的暫測建筑面積為37平方米，每平方米房屋建筑面積為20,250元，總價749,250元。在合同附件二房屋建筑設計及平面圖中，載有廣場整個二層的平面圖，在合同附件三房屋建筑結構、裝修及設備標準中，載明了房屋的裝修情況，合同附件五中載明整個休閑廣場的總建筑面積暫測為28587.91平方米，自然層數是4層，地下層數是1層。同日，浦某飛、楊某與騰景公司簽訂涉案合同，其中明確為促進恒達休閑廣場的商鋪保值增值，維護全體商鋪投資者的權益，浦某飛、楊某(甲方)將所購商鋪交給騰景公司(乙方)統一招商、經營管理，以打造整體商場業態布局，雙方就具體委托管理事項達成如下一致……在委托經營管理事項條款2-1條中約定：在本合同約定的委托經營管理期內，甲方授權乙方全權進行招商、經營管理活動，包括但不限于乙方以自己名義或甲方經營、對外招商、與租客簽訂租約、收取租金、開發票、繳稅費、交物業管理費、起訴、應訴、索賠、解除租約等一切與經營管理相關事項。為統籌恒達休閑廣場商圈的發展與增值，該委托在委托期限內是不可撤銷的委托。2-2條約定：在本合同約定的委托經營管理期內，甲方不得以任何理由干涉乙方對該商鋪的經營管理活動。2-4條約定：乙方若由于經營管理需要(包括承租人的要求等)，有權對該商鋪內部及外部進行裝修。在商鋪的交付、委托經營管理期限條款中約定，自2012年7月1日至2022年6月30日(共計120個月)為該商鋪委托經營管理期，實際自甲方將該商鋪交付乙方之日起算滿十年時間為止……在租金及費用條款4-2中約定，該商鋪委托期限為十年，前三年為免租期，甲方不需要支付經營管理費及稅費給乙方，第四年起商鋪在扣除該商鋪因出租而產生的稅費后，甲乙雙方按照9/1(甲/乙)的比例進行分配。4-3約定，免租期后，租金收益每半年結算一次，即結算日期為半年后的第一個月中旬前結算上一個半年的收益，完畢后7天內支付。甲方的權利義務5-5條款約定，甲方須按照國家和政府的法律規定承擔各項稅費。在違約責任8-2條款中約定，甲方違反本合同第二條約定以任何方式干預乙方經營或未能按約定向乙方提供相關證明的視為違約，甲方需支付相應的違約金，甲方支付違約金后，并不免除甲方的合同義務，甲方仍應繼續履行合同。在合同變更和終止的9-2條款中，約定委托經營管理期限屆滿后，本合同自然終止，在同等條件下乙方有優先續約的權利。9-3條款中約定本合同以《預售合同》為前提……2014年4月，浦某飛、楊某取得了上述商鋪的房地產權證。雙方確認騰景公司系桃浦房地產開發公司的全資子公司。2012年，騰景公司將包括涉案商鋪在內的恒達休閑廣場二樓商鋪出租給力涌商貿公司，2016年1月，雙方終止租賃關系。2016年，騰景公司與悅某投資管理公司簽訂租賃合同，約定租期為2016年3月1日-2022年8月31日，租金為1.2(元/平方米/天)，物業管理費1(元/平方米/天)。悅某投資管理公司向騰景公司支付押金(保證金)2,664元，并將其承租的上述商鋪再次對外向不同的經營者轉租。雙方確認2015年7月1日至2016年1月31日的租金浦某飛、楊某已經收到，2016年3月至2016年8月底因商鋪屬于悅某投資管理公司的租賃免租期，騰景公司未收到其支付的租金，故該時段的租金騰景公司沒有向浦某飛、楊某支付，2016年9月至2017年12月31日的租金浦某飛、楊某已經收到，支付租金的標準是1.2(元/平方米/天)，并扣除5.65%和3.5%兩筆稅收。浦某飛、楊某確認購房當天，浦某飛、楊某沒有認真閱讀合同文本的內容，同時，沒有看到所購買商鋪的現場實物，只是根據圖紙上畫好的商鋪面積和位置進行購買，先是與騰景公司簽訂涉案合同，然后再與開發商桃浦房地產開發公司簽訂《上海市商品房預售合同》，購得的商鋪是毛坯狀態，并沒有交付到浦某飛、楊某手中，浦某飛、楊某也未對商鋪進行過裝修投入。騰景公司對簽約的過程予以確認，同時說明因恒達休閑廣場由其統一整體招商經營，故房屋的實際使用人根據經營需要進行了裝修，騰景公司作為經營管理公司沒有對裝修進行投入?；谄帜筹w、楊某的申請，一審法院委托八達國瑞房地產土地估價司對涉案商鋪在2015年7月1日至2017年9月11日這一時間段內的市場租金價格做了估價，結論為：2015年7月1日-2015年12月31日，日平均租金為1.85(元/平方米/天)，2016年1月1日-2016年12月31日，日平均租金為1.92(元/平方米/天)，2017年1月1日-2017年9月11日，日平均租金為2(元/平方米/天)。同時，報告明確評估結果為統一經營時商場小業主所得的租金純收益(不含租金純收益的相應稅費)，已扣除空租期、租金損失、商場經營方招商成本等因素。估價公司的估價師到庭接受了雙方當事人的詢問，雙方對報告的結論沒有異議，但騰景公司認為該報告與本案無關。浦某飛、楊某支付估價費3000元。

浦某飛、楊某向一審法院提起訴訟，請求判令：1.確認涉案合同中的第2-1、2-2、8-2、9-2條的內容無效；2.騰景公司應當按照評估的市場租金價格將2016年9月1日至2017年12月底的租金差價補足，即騰景公司向浦某飛、楊某支付租金差價14054.08元；3.設置禁止轉租的約定，騰景公司應及時向作為委托人的浦某飛、楊某披露其代浦某飛、楊某簽訂的租賃合同；4.騰景公司收取的押金(保證金)交由浦某飛、楊某管理；5.案件訴訟費用由騰景公司承擔。

（三）判決結果：

2018年10月19日，上海市第二中級人民法院作出（2018）滬02民終7570號民事判決書，判決：一、對浦某飛、楊某請求確認涉案的《商鋪委托管理合同》中的第2-1、2-2、8-2、9-2條的內容無效的訴訟請求不予支持；二、對浦某飛、楊某要求上海騰景投資管理有限公司應當按照評估的市場租金價格將2016年9月1日至2017年12月底的租金差價補足，即向浦某飛、楊某支付租金差價14,054.08元訴訟請求不予支持；三、對浦某飛、楊某要求設置禁止轉租的約定，上海騰景投資管理有限公司并應及時向作為委托人的浦某飛、楊某披露其代浦某飛、楊某簽訂的租賃合同的訴訟請求不予支持；四、對浦某飛、楊某要求上海騰景投資管理有限公司收取的押金(保證金)交由浦某飛、楊某管理的訴訟請求不予支持。

一審法院認為，根據本案查明的事實并結合在案證據，就雙方存在的爭議焦點分析如下：一、關于涉案合同的性質。我國《合同法》規定的委托合同是指委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同，委托人應當預付處理委托事務的費用，受托人完成委托事務的，委托人應當支付報酬。該類合同的根本特征是合同的標的是勞務。同時，《上海市房屋售后包租試行辦法》規定，房屋售后包租是指房地產開發經營企業或房屋產權單位(以下簡稱出售人)，在其投資建造的商品房或存量房出售時與買受人約定，在出售后的一定年限內由出售人以代理出租的方式進行包租，以包租期間的租金沖抵部分售房價款或償付一定租金回報的行為。房屋售后包租的，應當同時簽訂商品房出售合同、房屋售后包租合同，包租合同要包括雙方當事人姓名、房屋的座落、面積、用途、包租期限、違約責任等等，包租合同既可以采用房地局制定的格式文本，也可由出售人按上述規定自行擬定。而根據浦某飛、楊某自述的其僅僅是按照圖紙標明的部位、面積購買商鋪，而沒有查看實地的方式以及同一天簽訂涉案合同、預售合同的過程分析，顯然浦某飛、楊某是在沒有實際取得商鋪的情況下，即根據開發商的要求將商鋪直接交由開發商指定的關聯公司即騰景公司，由其在雙方約定的期限內進行統一經營管理，浦某飛、楊某不參與經營活動，并由雙方根據約定比例獲取租金收益回報。顯然，涉案合同形式上名為《商鋪委托管理合同》，但從簽訂過程、回報的利益是租金、以及利益分配的原則等等，更加符合售后包租這種行為，故合同的性質宜定為售后包租性質。同時，根據查明的事實，購買恒達休閑廣場小商鋪的業主，大都將商鋪交由騰景公司統一經營管理，浦某飛、楊某并不參與實際經營活動，僅享受投資回報，而騰景公司可以獲得的收益也與浦某飛、楊某的利益成為一體，目前也沒有證據能夠證明騰景公司存在侵犯業主行為的情況，故涉案合同應當是雙方真實意思的表示，內容也沒有違反法律禁止性規定，合同屬于有效，對雙方均有約束力，雙方應當自覺遵守履行，浦某飛、楊某以委托合同主張相應條款無效、設置禁止轉租的約定、騰景公司交付押金等訴訟請求與法律規定不符，也沒有事實依據，一審法院不予支持。二、關于租金的支付條件。雙方確認對此均沒有書面或者口頭的約定，但從合同4-2條“第四年起商鋪在扣除該商鋪因出租而產生的稅費后，甲乙雙方按照9/1(甲/乙)的比例進行分配”的文意分析，其中包含了商鋪出租這一前提條件，故一審法院認同騰景公司的意見，即以商鋪實際出租成功作為支付租金的前提。三、支付的標準。如前分析，既然支付租金的條件是以房屋實際出租成功為前提，那么，騰景公司支付租金的標準也應當以實際收取的租金為準。四、稅費的承擔。因4-2條款明確了“要扣除因出租而產生的稅費”，鑒于兩筆稅收都是客觀存在的，按照條款理解，騰景公司扣除上述稅收后按照9/1的比例支付浦某飛、楊某租金，符合約定。需要指出，導致本案糾紛的產生，雙方均有責任，如浦某飛、楊某在實施買賣商鋪相關合同的簽訂、對房屋使用收益等權利的處分等重大民事行為時，過于簡單、草率，忽略了作為完全民事行為人所應盡的義務及對相關商業風險的評估，而騰景公司就其與浦某飛、楊某約定的經營模式等合同內容表達不夠完整、準確，雙方都應當引以為戒。

二審法院認為，浦某飛、楊某與騰景公司所簽訂的涉案合同系雙方真實意思表示，未違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。涉案商鋪為分割商鋪，為了商場整體功能的發揮及業態格局的穩定，涉案合同對浦某飛、楊某不得干涉騰景公司的經營管理活動等事項予以約定，符合市場慣例，客觀上也有利于增進每個商鋪業主的利益。涉案合同第2-1、2-2、8-2、9-2條款并不存在免除騰景公司責任、加重浦某飛、楊某責任及排除其主要權利的情形，一審法院未支持浦某飛、楊某關于格式條款無效的主張，于法有據，本院予以認同。關于《商鋪委托管理合同》的性質問題，一審法院根據雙方簽約過程、利益分配的相關約定等事實，認定涉案合同名為委托管理，實為售后包租，符合本案客觀事實，本院予以維持。浦某飛、楊某上訴主張涉案合同為委托合同，缺乏依據，本院不予采納。

在日常生活中，常常會有消費者從開發商處購買一些商鋪，在購買商鋪的同時又會和開發商、物業公司或者其他經營管理公司簽署《商鋪委托經營管理合同》，由開發商或第三方公司統一將商鋪進行裝修、規劃、宣傳、招商、管理、定價出租、收取租金及經營管理費用，消費者根據合同約定獲得固定回報或者實際租金的百分比收益，這種《商鋪委托經營管理合同》的性質是租賃合同、委托合同還是聯營合同，實踐中存在不同的認定，容易產生各種法律糾紛，故而在簽訂相關的《商鋪委托經營管理合同》時，建議委托專業律師，對合同的條款進行審查，以減少不必要的法律風險。