樓市升溫催火銀行二押貸款 資金用途難以清查風險更大

伴隨樓市火熱，房價猛漲，不少人瞄上了銀行“房抵貸”業務，而銀行住房“二押”貸款也有升溫跡象。日前，招商銀行上海分行的一則貸款廣告再次引發了市場對于銀行“二押”貸款的關注。該則貸款廣告顯示，“招商銀行個人房產抵押貸款，貸款年限長，利率低，申請方便，最重要可以二押，即使目前房子還在按揭，也可以貸出升值的部分”。

所謂房產“二押”貸款，是指對未還清貸款的房產進行二次抵押再貸款。招行上海分行表示，該行嚴格控制有房就貸產品用途，貸款資金僅可作為生意經營、消費使用，不可用于房產資金墊付。上海市目前允許房地產設定多個抵押權人，銀行會通過多種手段，嚴格限制房產價值及綜合抵押率。

關于對貸款資金用途如何監測的問題，招行客服人員表示，銀行可能會采用以額度代替現金的方式進行放款。

北京商報記者調查發現，目前，銀行對于房地產“二押”貸款比較謹慎，一些銀行客服人員表示，雖然銀行有這項業務，但是具體情況還得看貸款部門的審批。

事實上，即使銀行不直接出面，融資擔保類的中介公司對于這項業務一直表現得很積極。一家擔保公司工作人員介紹，如果是按揭買的房子，還款滿一年以上的可以做“二押”貸款；如果全款買的房子，已經做過抵押貸款，想要再做一年以上的抵押貸款，需要把尾款還清，重新操作。不過，該工作人員表示，尾款可以由公司墊付。據該客服人員介紹，其所在公司目前和北京20多家銀行均有合作。

該擔保公司人士介紹，銀行也會核查資金的用途，所貸資金不能用于買房。多位銀行工作人員也表示，不論房產以何種方式抵押，這種抵押貸款只能用于個人消費或經營，絕不能用于炒房、炒股。貸款人在申請貸款時，都要填寫貸款用途，還要提交能證明用途的合同、發票等材料。

實際上，銀監會也有規定，發放的消費貸款如果超過30萬元，不能直接打到貸款人的賬戶，需采取受托支付形式，打到用途有關的賬戶。如：申請裝修的貸款，直接打到裝修公司的賬戶。

即便如此，銀行房產“二押”貸款存在的風險不容小覷，一方面，銀行對于資金的真正用途不能完全監測到，存在客戶偽造資金用途的情況；另一方面，如果借款人無力還款，兩家借款銀行之間也存在抵押物如何分配的問題。

一位股份制銀行人士表示，對于“二押”貸款肯定是“二押”銀行面臨的風險較大。他向北京商報記者舉了一個例子以說明問題，假設貸款客戶把一套價值300萬元的房產抵押給銀行，已經貸出200萬元；客戶還需要100萬元，可以把100萬元余值“二押”給銀行。而當客戶出現壞賬時，客戶須先還清“一押”的銀行欠款200萬元，并且房屋拍賣的價格低于市場價格，拍賣得到250萬元，刨除“一押”貸款行的200萬元，只剩下50萬元，并且客戶還需要支付銀行貸款的罰息以及拍賣費用、律師費用等，如此一來，“二押”貸款行所能收回的資金就非常少了。

對于房屋“二押”貸款面臨的風險，中國人民大學財政金融學院副院長趙錫軍表示，這種通過資產的增值部分再來進行抵押或者是質押，獲得第二輪抵押的信貸，客戶的貸款會增加，而當抵押物的市值出現波動時，就會影響到抵押物的安全性。而如果有大部分銀行都用類似的辦法來拓展市場，整個社會的信貸規模和風險可能都會因此而上升，有些類似美國在次貸危機之前在房地產市場上的做法，需要加以警惕。(記者/劉雙霞)