上證早知道2020年1月8日(2021年1月8日上證收盤指數)

《收益遞增》讀書筆記第一百九十八篇。

上證綜指加權市盈率2020年1月至9月在11至16之間波動，中國都市2020年5月住房的市價與年租金的比值普遍在50至80之間。據此推算，住房的風險類別的利率約為股票的風險類別的利率的五分之一?？赡芤驗樽夥渴袌鎏灰幏?，也可能因為偏好，中國人的財產配置組合，住房比例普遍偏高。住房是存量，房租是這一存量服務的報酬。土地是存量，地租是這一存量的服務報酬。

琢磨一下房子的問題吧。最近地產股漲得挺好。今天思路從兩個方面說，一是為啥中國人喜歡房子。二是地產在我看會怎么發展。用詞感覺怎么這么別扭呢？大概就是這個意思，我想梳理一下對這兩個問題的思路。

先說作者提到的中國人財產配置中房子為啥占比會這么高。從古至今人們有了錢之后都是習慣于置方子置地，這是習慣，很難更改。既然能被傳承下來，那么就證明這是正確的，也就是這是被事實證明了的，一種管用的資產配置方式。首先房子是實物資產，具有居住屬性。你自己不住，還可以租出去收租金。同時房子變現比較慢，有時甚至是困難的。這是優點也是缺點。變現困難，就可以讓你相對容易的把他留下來。如果是像錢一樣容易流動，不很快就花出去了嗎。我們需要掙錢，花錢，還有更重要的一點是要能留下錢。那么房子就是一個非常方便有效的存儲錢的方式。房子我認為最好的一個屬性就是他的居住屬性。這是他受歡迎的根本。你像其他的存儲錢的方式，買地，現在基本是不行了，土地是國家。就算你想租，土地的租金也是比較貴的，一般人辦不到。再有就是黃金這個東西，雖然你可以買一些黃金，但是這個東西還是比較容易變現，容易被你花掉。而且黃金沒有什么使用的屬性。除了作為首飾，一般人用不到他。再有就是一些古董，字畫，什么的，一般人不懂，不是便宜都是坑。所以相對于普通人房子是又有用，又可以存儲錢的一個有效方式。

也不要說中國人愛買房子，因為在有了一些閑錢后，也沒有什么好的投資方式。房子雖然會跌價，但至少我還有房子可以住。房子再便宜，他的使用價值，居住屬性是不會變的。就算是泡沫沒有，至少他還是會像其他商品一樣，跟著通貨膨脹率一起漲啊。

作者那房子和股市比。股市是個好東西?？墒侵袊泄墒胁艓啄?，相對于房子，股市就是個小弟弟。再說生活中很少有人能在股市中掙到錢。更多的例子是在股市中賠錢的。你說面對房子和股市，大家愿意選擇哪個呢？房子至少再賠錢，我還能住。而在股市中賠錢，最后你可能什么都不剩了。一個下無保底，一個最起碼有個保底，你說我選擇哪個呢？

房子為啥被大家推崇，還有一個原因就是這些年房子有了投資的屬性。房價虛高，泡沫的來源不是房子的居住屬性，而是現在的投資屬性。房子有了跟股票一樣的投資作用，所以才有了想股票一樣的波動風險。但還是那句話，房子賠了最后還有房子，而股票退市，你就啥也不剩了。再有一個風險就是杠桿，如果你加杠桿買房，也就是貸款。就和融資配資保證金買股票一樣。一個波動可能你的本金就沒了。房子也可能變為負資產。但還是那句話，就算是負資產，你也還是有一套房子的。大不了就等于多花了錢買了一個不值的東西而已。你可能永遠等不到回本的那天。但是如果你不賣，那么他的價格跟你也就沒有關系。對于一個具有使用價值的東西，只要是你用，應該就沒有賠錢那一說。最多只能是說你買貴了而已。換個角度說，就等于你花奢侈品的價格買了一個一般商品。你花好幾倍的價值買奢侈品，你怎么不嫌貴呢？是因為他有個奢侈品的標簽。你愿意多花錢。

總結說就是，房子的居住屬性決定了相對于一般人房子就是個最好的選擇。這個是有相對性的，不是指對所有人說的。如果加上投資屬性，那么買房子就也應該和買股票一樣，要選擇入場的時機。擇時是你賺錢和不賠錢的基礎。但是如果你只是為了住，那么買入的時間選擇就不是這個邏輯了。那就變為了你需要就買，而不是只看價格。投資是需要保值增值的，而居住看的是其居住的相關屬性。這是兩個完全不同的思考問題的邏輯。

再說說地產股。我對地產一直是存在信心的。因為我始終相信對于居住改善的需求會是一個長期存在的需求。人們掙錢的目的是什么？還不是最終都有回到衣食住行這些基本需求上來。這些都是剛性需求，只要是人類的存在形式不變，那么這些需求就會一直存在。原始社會人們需要衣食住行，現代社會一樣需要，將來科技再進步，我想我們還是一樣會需要。再以后我不知道，但我可以肯定，幾十年之內是不可能有變化的。人類對于居住環境的提升，是絕對有持續的需求。所以地產的發展就應該是持續?，F在的低迷只是在消化前期的投資泡沫。

每一次狂歡之后，總是要有人為這次狂歡買單。你吃了喝了，爽了，誰出錢呢？就像現在這些地產公司的債務，由誰來承擔呢？高價買房的人，買了爛尾樓的人，買了垃圾債的人，那些建筑商，材料供應商，等等跟地產相關的很多人，都會成為為這次狂歡買單的人?，F在這個痛苦的時期，就是在為之前的狂歡買單。玩的時候有多瀟灑，結賬的時候就有多痛苦。但這里最痛苦的就是那些沒有吃到肉，但挨到揍的人是最痛苦的。高興的時候沒趕上，買單的時候來了。那這又能怨誰呢？總是要有那個不幸運的人來承擔痛苦。你管不了別人，你能做到的只是不讓自己成為那個不幸的人。

以我的視角和邏輯看，地產還是會有持續的需求。只不過就不是再像以前那樣了。人們對于居住的需求會上一個臺階。就像說的消費升級，我們不會在滿足于以前的房子。我們會想要更好的房子，但同時房子的需求量可能會減少。一是人口的減少，二是更高的標準預示著更高的價值。那么對于地產商，可能就不會再有那么多。只有頭部的一些企業會活的比較好。好東西的溢價會高，所以如果你做的足夠好，那么你就可以賣的足夠貴，而且還有人愿意為你的高價格買單。

那按照我的這個邏輯，我下一步該怎么做呢？我還是會買房子的，只不過是在我認為合適的時候。我會把房子作為我的一個資產配置內容。在我認為的與其價值相符的時候買入，平衡我的資產在不同品種之間的比例。同時我也會堅定的持有地產股，和其他跟跟消費相關的股票。這些東西不會有什么爆發了，但我認為他們有持久力。我的信念就是，人永遠也離不開衣食住行這些東西。那么這些東西就永遠有市場。我看不準那些變化太快的事情，我只關注這些不怎么變的東西。